Porque é que o aluguer está a subir num complexo de apartamentos com várias unidades sentadas sem alugar?

É provável que se estejam a aproximar de uma conhecida época de novos tenantes. Não é raro ver os preços do aluguer e da habitação aumentarem à medida que o Verão se aproxima, pois há muitas famílias que se mudam durante esse período. A escola está fora e talvez a família queira que as crianças mudem de escola ou que não queiram interromper o ano lectivo. As pessoas que encontraram lugares para viver logo após a graduação teriam arrendamentos que terminam em Maio ou Junho e poderiam estar à caça de algum lugar novo.

Também não se especifica como se sabe que o complexo como um todo não está a ir bem com a ocupação. Se outras unidades estão a ser alugadas, e a sua disponibilidade total está a diminuir, então é apenas natural que os preços subam. (Pensando num complexo de apartamentos maior neste cenário).

Talvez o seu custo de fazer negócios tenha aumentado e precisem de compensar isso e não possam ter uma unidade fechada durante um ano inteiro a esse ritmo. Podem estar a correr o risco de ter um mês vazio, mas 12 meses subsequentes a uma taxa superior à que teriam.

Outra teoria poderia ser a de que eles descobriram que o seu ponto de preço os colocava sob locatários mais desejáveis. Se alguém procura alugar um apartamento e procura algo na gama de $1.000 - $1.300/mês, um apartamento alugado a $850 pode não chegar ao radar. Talvez o contrário seja verdade e estejam a receber demasiadas pessoas que se candidatam que isto está no topo ou acima do seu orçamento, porque caem na gama de preços de pessoas com orçamentos mais baixos.

Ou, como RonJohn comentou, talvez sejam apenas tolos e não saibam o que estão a fazer. Há demasiadas variáveis para que alguém lhe dê uma resposta real sem falar com o senhorio. O que me leva a isto:

Ask them. Ligue ao senhorio e diga “Eu estava a pesquisar apartamentos e encontrei o seu no valor de $X, mas vejo agora que o preço subiu para $Y. Foram feitas melhorias ou alguma coisa foi alterada como a inclusão de utilidades? Eu estaria interessado em alugar o apartamento, mas esperava estar na faixa dos $W - $X. Estaria disposto a negociar”? Quem sabe, talvez consiga alugá-lo pelo que procurava. Talvez pudesse oferecer um acordo de 2 anos ou um depósito mais elevado em troca.

Charles Marohn of Strong Towns , um urbanista licenciado, disse isto ao descrever a solução óbvia para as altas vagas:

& > Com uma sólida compreensão da economia do mercado livre, o promotor compreende que a oferta e a procura se equilibram com o preço. Se as unidades não se encherem a $10.000 por ano, então o preço tem de ser mais baixo.

…

Digamos que o nosso promotor baixa os seus preços em 20% e por isso a taxa de arrendamento de compensação do mercado é agora de $8.000 por ano.

& > Agora o promotor está a trazer $64.000 por ano em vez de $70.000 por ano. Não faz mal. Eles ainda estão a fazer o seu pagamento ao banco. Ainda estão a acompanhar a manutenção. Os seus investidores não estão dispostos a cortar o cabelo, mas isso é parte do risco de investir. Então, isto é estável, certo?

& > Nem por isso. Os empréstimos comerciais são geralmente financiados em prazos de 3, 5 e 7 anos. Isso significa que de poucos em poucos anos, o promotor terá de renovar esse empréstimo. Quando o fizerem, o valor do edifício será baseado na renda actual do mercado, que no nosso caso, é agora 20% menos.

& > Portanto, em vez de ter um edifício que vale $1 milhão, o seu edifício vale agora apenas $800.000. Quando for buscar o seu próximo empréstimo, o banco só lhe vai emprestar $640.000. E, num mercado em queda, poderão ficar um pouco nervosos com isso.

Ele continua a dizer que muitas vezes é uma opção muito melhor ter incentivos, tais como algum período de renda gratuita ligado a um contrato de arrendamento, em vez de baixar os preços, porque a adição de um incentivo não diminui o valor do edifício. Se essa estratégia não funcionar, é muitas vezes melhor STILLL deixar os alugueres ficarem vagos e “gastar e fingir” que a situação é estável, porque outras acções nem sequer lhe dão tempo suficiente para ter uma oportunidade de recuperar os seus investimentos.

Por favor, tenha em conta que esta escrita foi criada em referência ao espaço comercial e não ao residencial; no entanto, é uma perspectiva que me parece faltar nas outras respostas.

Para além da resposta de BobbyScon, aqui estão mais duas razões comuns para um complexo de apartamentos com vagas elevadas para aumentar os seus preços:

1. se a maioria dos que decidem alugar teriam pago mais, então o aumento do preço faz sentido. Isto é verdade, independentemente da capacidade actual.
2. O velho truque do desconto: aumentar os seus preços e depois oferecer um desconto sensível ao tempo para “enganar” os novos clientes a comprar “hoje”. Aumentar o aluguer também lhe permite oferecer X meses grátis sem alteração de receitas.

Posso imaginar várias possibilidades:

• Utilização de efeito de contraste*. A pessoa que oferece pode querer expor potenciais clientes a grandes números, de modo a depois apresentar-lhes números mais pequenos (especialmente àqueles que marcaram essa oferta). Este efeito também é utilizado no marketing televisivo clássico (“Não $ 99. Não $ 85. NÃO! Agora apenas por $ 70”).
• A pessoa que fez a oferta pode querer fazer uso do discount highlighting do portal: “ $ 999 dólares / mês**somente $ 799 dólares / mês!!!*”
• A pessoa que faz a oferta pode querer aprovar outro segmento de preço* , especialmente quando piercing para além dos números mágicos decimais. Pense em ambos os segmentos demográficos diferentes, bem como em atrair locatários maiores por pura etiqueta de preço (pense em Apple ou Porsche).
• Talvez tenha sido só mais uma vez quando o crescimento dos preços precisa de igualar a inflação (ou mais, claro). As despesas dos senhorios poderiam ter aumentado, e por sua vez o preço teria aumentado com ou sem um inquilino actual.
• Já vi casos estranhos em lojas online onde os vendedores aumentaram dramaticamente os preços porque não tinham nenhum em stock e não licitavam a ninguém que comprasse o produto. Porquê? SEO, talvez. Ou porque não sabia como definir a quantidade em stock na interface online 5 minutos antes de lhe ligar por dia.
• A pessoa que oferece está sem pistas e tenta coisas aleatórias.

Mais é possível.

A cidade pode ter leis de controlo de renda que só permitem aumentar a renda numa certa percentagem após a saída de um inquilino, possivelmente por um certo período de tempo. Talvez o senhorio não fosse livre de aumentar a renda mais cedo, mas agora é livre de o fazer.

Vivo numa cidade onde isto é comum, pelo menos nos últimos 2 anos. A resposta pode ser muito directa, num caso em que os preços subam independentemente da procura “imediata”: a procura esperada porque as pessoas estão a afluir à zona. A concorrência deste apartamento que verifiquei aumentou os preços 4 vezes numa semana e estava completamente cheia dentro de 2 semanas. O apartamento que verifiquei também aumentou os preços _ mesmo sem aumento imediato da procura_, mas eles sabiam que à medida que as pessoas continuassem a mudar-se para a área, acabariam por ficar cheias porque:

• Nenhum outro apartamento, casas, condomínios, estão disponíveis
• As pessoas poderiam mudar para mais longe, mas teriam de pagar preços mais elevados por uma deslocação e os nossos preços do gás estão a subir em flecha neste momento. As viagens de ida e volta custam gás e tempo!

• O crescimento da população continua a crescer, sem sinais de abrandamento.

• O apartamento que contactei está agora completamente cheio. Demorou um mês, mas aconteceu.

• Isto está a acontecer na sua cidade? Não tenho a certeza, mas pode oferecer uma explicação. Poderia ser as outras possibilidades listadas.

Não se pode julgar o estado do mercado através de uma única oferta. É inteiramente possível que o imóvel alugado nessa área esteja em grande procura, só que este imóvel está vago mais do que o habitual.

Imagine que tem 10 maçãs que vende por $1 cada. Ontem, já vendeu 5 maçãs. Hoje vê que outros vendedores de maçãs aumentaram o preço para $2. Faria o mesmo? Quer dizer, ontem não conseguiu vender as 5 maçãs restantes, pelo que só com base nesses dados, em vez disso, descontava as suas maçãs.

Claro que, se é uma verdadeira tendência do mercado que haja um excesso de oferta de propriedade alugada, não demorará muito tempo para encontrar um lote mais barato noutro lugar.

Vamos tirar alguns números do ar:

O complexo de apartamentos tem 20 apartamentos.

15 são alugados a $2000/mês. 5 estão vazios.

Rendimento total: $30000.

Alternativa 1: Renda mais baixa a $1400. Todos os apartamentos estão agora alugados. Mas o rendimento total é agora $28000.

Alternativa 2: Aumentar a renda para $2500. 2 inquilinos saem, 13 ficam. Rendimento total: $32500

Parece que ter apartamentos vazios dá de facto dinheiro ao proprietário! Quem teria pensado isso?

Estes números foram obviamente inventados para mostrar o meu ponto de vista, mas o ponto permanece: Não assumir automaticamente que os apartamentos vazios significam uma perda para o proprietário.