Depois de atingir 80% LTV, o meu credor hipotecário recusa-se a remover o PMI. Algum recurso?

Aqui estão algumas boas informações: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

A Lei diz que pode pedir que o seu PMI seja cancelado quando tiver pago a sua hipoteca a 80% do empréstimo, se tiver um bom registo de pagamento e cumprimento das condições da sua hipoteca, fizer um pedido por escrito, e mostrar que o valor da propriedade não desceu, nem a sobrecarregou com penhoras (tal como uma segunda hipoteca). Se cumprir todas estas condições, o credor deve deferir o seu pedido de cancelamento do PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Um mutuário tem um bom historial de pagamentos se o mutuário tiver um empréstimo: (1) não tiver efectuado um pagamento com um atraso igual ou superior a 60 dias nos primeiros 12 meses dos últimos 2 anos anteriores à data de cancelamento, ou à data em que o mutuário solicita o cancelamento; ou (2) não tiver efectuado um pagamento com um atraso igual ou superior a 30 dias nos 12 meses anteriores à data de cancelamento, ou à data em que o mutuário solicita o cancelamento.

(a minha leitura é que, uma vez que não teve pagamentos atrasados, tem um bom historial de pagamentos)

Se ainda assim recusar, precisa de um advogado e precisa de um o mais rápido possível - não o adie de todo. Um bom advogado de propriedade residencial conhecerá a lei, saberá como remediar, e saberá como garantir que nenhum do seu dinheiro é desperdiçado.

Eis o que o Consumer Financial Protection Bureau tem a dizer sobre o assunto (acrescentei ênfase a algumas palavras-chave aqui e ali). A ligação é retirada do primeiro comentário sobre a questão que foi escrito pelo Moderador JohnFx,

Requerer o cancelamento do PMI O Homeowners Protection Act dá-lhe o direito de solicitar que o seu credor cancele o PMI quando tiver atingido a data em que o saldo principal da sua hipoteca é agendado para cair para 80 por cento do valor original da sua casa. Esta data deveria ter-lhe sido indicada por escrito num formulário de divulgação PMI quando recebeu a sua hipoteca. Se não conseguir encontrar o formulário de divulgação, contacte o seu mutuante.

& > Também pode fazer este pedido mais cedo se tiver efectuado pagamentos adicionais para reduzir o saldo principal da sua hipoteca para 80 por cento do valor original da sua casa.

& > Existem outros critérios importantes que deve cumprir se quiser cancelar o PMI do seu empréstimo:

& > - O seu pedido deve ser feito por escrito. - Deve ter um bom historial de pagamentos e estar actualizado sobre os seus pagamentos. - - O seu credor pode exigir-lhe que certifique que não existem penhoras juniores (tais como uma segunda hipoteca) sobre a sua casa. - - O seu credor ** pode também exigir-lhe que apresente provas (por exemplo, uma avaliação) de que o valor da sua propriedade não diminuiu abaixo do valor da casa quando a comprou pela primeira vez.** Se o valor da sua casa diminuiu, poderá não ser possível cancelar o PMI.

& > Se cumprir estes requisitos, o seu prestador de serviços deverá geralmente cancelar o seu PMI quando o solicitar.

& > Automatic PMI termination Mesmo que não peça ao seu credor para cancelar o PMI, o seu credor terá de cancelar o PMI na data em que o seu saldo principal estiver agendado para atingir 78 por cento do valor original da sua casa. Também precisa de estar actualizado sobre os seus pagamentos na data prevista para o cancelamento. Caso contrário, o PMI só será rescindido pouco depois de os seus pagamentos terem sido actualizados.

& > Vale a pena notar que um pedido de rescisão é diferente de um pedido de cancelamento. O seu credor deve rescindir o PMI mesmo que o saldo de capital do seu empréstimo não tenha realmente atingido 78 por cento do valor original da sua casa - por exemplo, porque o valor da sua casa diminuiu.

Resposta original

Pode solicitar a rescisão do PMI assim que o seu rácio LTV atingir 80% como segundo o plano de amortização e o mutuante deve conceder o pedido desde que a sua conta esteja em boa situação, ou seja, não tenha falhado os pagamentos ou tenha efectuado pagamentos tardios e o seu LTV efectivamente_ estejaa 80% segundo o plano de amortização (que utiliza o valor avaliado original da casa). Pode solicitar a remoção do PMI se o seu LTV atingir 80% antes da data prevista porque efectuou pagamentos adicionais, etc., mas o mutuante não é obrigado a conceder este pedido sem mais demora; o mutuante é autorizado a pedir-lhe que pague uma avaliação para se certificar de que o valor da casa não diminuiu entretanto e, por isso, pode efectivamente _ser a 80% do LTV, e pode recusar o pedido se se recusar a pagar a avaliação ou se a avaliação mostrar que o valor da casa diminuiu e, por isso, não está efectivamente a 80% do LTV, de acordo com o novo valor avaliado. Quando o seu rácio LTV atinge 78% (valor de acordo com a avaliação original) o mutuante é obrigado a retirar o PMI mesmo que ainda não o tenha solicitado. Alguns emprestadores podem estar mais esquecidos do que outros sobre este assunto.

Paul, tenho de concordar com JBarker; o facto de 12 meses ter sido mencionado na regra dá uma saída ao credor. Argumentariam que um bom historial de pagamentos é legalmente definido como sendo ao longo de um período mínimo de 12 meses. Afinal de contas, quem é que vai dizer que não vai faltar no 8º ao 12º mês? Eu diria que cavalgam a tempestade até esse primeiro ano ter passado e depois enviam-lhes um pedido por escrito através de correio certificado (nem sequer confiem em faxes.) Se não removerem o PMI é altura de ver um advogado. A maioria das consultas iniciais são gratuitas e pode ser que tudo o que ele tenha de fazer seja enviar uma carta de susto. Por último, se nada disso funcionar e as taxas de juro prevalecentes não forem demasiado altas, talvez devesse voltar a falar com outro credor. De qualquer forma, soam como sacos de merda por se esquivarem às suas chamadas. Boa sorte.

A minha experiência é que sem documentação legal adequada, (uma avaliação) mostrando que está abaixo de 80% LTV, ficará preso ao PMI.

No meu estado, os Impostos Estaduais baseiam-se na Avaliação dos Avaliadores Fiscais do Condado, que é normalmente cerca de 80% do valor de mercado, e não tem em conta as condições de mercado. Os credores adoram retirar o valor do imposto (registo público) e reclamar: “Com base no Assessor do Condado; (Quem eles consideram ser um profissional no campo) o valor da sua propriedade vale ($X) e o seu empréstimo ($X) por isso o seu LTV é ($X) Esta abordagem é uma prática geralmente aceite no campo e o credor ganhará sempre essa batalha legal em tribunal. Estou convencido de que todos eles estão em cahoots, mas isso é um post diferente

Há duas maneiras de contornar isto: 1- obter uma avaliação, que eles aceitarão pelo seu valor facial. Custar-lhe-á 400 dólares adiantados, por isso há algum risco se conseguir um avaliador que favoreça um valor mais baixo. O seu financiador pode também exigir que eles escolham o Avaliador, (o meu escolheu) o que parece ser uma fraude - e provavelmente é, mas eu tive sorte e o meu PMI foi abandonado. Verifique com o seu credor para ver o que eles precisam antes de sair a correr para obter uma avaliação por si próprio.

Rota 2 é igualmente arriscado, mas tem menos custos iniciais. Pode solicitar ao Assessor Fiscal que aumente o seu valor tributável para reflectir o valor real de mercado. Uma vez que o credor aceita a sua avaliação como profissional, o credor baixará o seu PMI se o valor for aumentado para reflectir um valor superior a 20% de equidade. O Avaliador pode ou não estar receptivo a aumentar o seu valor tributável, e mesmo partindo do princípio que o faz, há algumas coisas a ter em conta. Se o valor do seu Imposto subir, os seus impostos também subirão e permanecerão em alta ao longo do tempo, por isso, se estiver num estado com impostos elevados sobre a propriedade, pagará os $400 que poupou, e mais, em muito pouco tempo. Os seus vizinhos podem não olhar favoravelmente para o seu valor mais elevado, uma vez que o avaliador pode achar conveniente aumentar os impostos no bairro, sendo que o senhor o alertou para o facto de que a sua propriedade foi subvalorizada.

Também pode optar por prosseguir o assunto legalmente, mas a menos que se envolva numa acção colectiva, ou arranje um advogado que esteja disposto a trabalhar pro-bono, gastará $400 antes de descobrir se tem sequer um caso.

Boa Sorte