2015-02-26 17:42:32 +0000 2015-02-26 17:42:32 +0000
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Depois de atingir 80% LTV, o meu credor hipotecário recusa-se a remover o PMI. Algum recurso?

Recentemente refinanciei a minha casa. Na altura, com base na avaliação vs. amortização, descobri que ficaria preso ao PMI (seguro hipotecário privado) durante cerca de 9 meses.

Paguei mais sobre a hipoteca todos os meses e após 7 meses obtive o meu LTV (loan-to-value ratio) de 79%. Viva! Por isso liguei para a Pacific Union e pedi que o PMI fosse removido.

A mulher disse que eu precisaria de enviar um pedido por fax por escrito. Depois ela acrescentou que o meu pedido por escrito seria provavelmente negado porque a minha conta não tinha estado em boa situação nos últimos 12 meses. Salientei que só tinha tido o empréstimo durante 7 meses e nunca me tinha atrasado, mas isso não lhe pareceu importante.

Por isso, enviei por fax o meu pedido por escrito. Depois li toda a minha documentação sobre o meu empréstimo. Em lado nenhum dizia que eu precisava de ter o empréstimo por 12 meses.

Após uma semana telefonei-lhes de volta e eles disseram que seria mais uma semana para uma decisão.

Então, esperei mais uma semana e telefonei. Tinham agora uma gravação a dizer que estavam demasiado ocupados para atender uma chamada e que eu podia deixar um número de chamada de retorno. Fiz isto e nunca mais me responderam. Agora tentei mais duas vezes telefonar-lhes. Cada vez que deixo um número e cada vez que não ouço de volta. Por isso, fiz novamente um pedido por escrito.

Neste momento, demos a volta à buzina para o mês seguinte e dentro de dois dias estarei a pagar o PMI no pagamento de Março.

Será que têm algum motivo para não removerem o PMI? Não é federalmente exigido que o PMI tenha de ser removido a 80%? Há algum recurso que alguém possa pensar?

[EDIT] - Ouvi dizer da Pacific Union. Eles declaram que eu não assinei nada concordando com estes termos, o que é o que eu estava certo. Eles declaram que estes termos são simplesmente automáticos com empréstimos apoiados pela Fannie Mai e não importa se eu fui ou não informado sobre estes termos. Também optaram por não se esconder por detrás da cláusula de “nenhum atraso nos pagamentos” e, em vez disso, disseram que estavam a exigir uma avaliação para remover o PMI. Claro que uma avaliação é de $400 e eu atingirei 78% LTV antes de pagar esse valor extra no PMI. Contactei agora um advogado. Voltarei a actualizar com a opinião que o advogado tiver e quer eu prossiga ou não.

[EDIT] - Apresentei uma queixa BBB. Eles esperaram 30+ dias para responder. Na sua resposta, indicam que a primeira mulher (e alguns utilizadores SE abaixo) estão errados. O empréstimo faz NÃO* tem de estar em boa situação durante 12 meses. O empréstimo precisa simplesmente de não precisa de pagamentos atrasados no prazo de 12 meses. Escondem-se então atrás do pedido de outra avaliação como única razão para não o removerem. Verifiquei com Fannie Mae que apoia o empréstimo e foi-me dito que isto é opcional por parte do credor, no entanto o credor pode forçá-lo e eu não tenho recurso. Além disso, poderiam ter pedido uma Opção de Preço de Corretor (BPO) ou um certificado de valor que me custaria centenas menos.

Neste momento não posso continuar a combatê-los porque o montante de PMI que pagarei até 78% LTV é igual ou inferior ao custo de avaliação de $400.

[EDIT] A partir de Agosto de 2015, atingi 78% de LTV. Liguei à Pacific Union para assegurar que o cancelamento automático do PMI tinha acontecido. Disseram que não, teria de solicitar isso por escrito. Isto é uma violação da lei federal, uma vez que é suposto ser automático. Disseram também que ainda o negariam porque agora querem 24 meses de boa história. Enviei uma carta ameaçadora e estou à espera de uma resposta. Se algum advogado vier e ler isto, gostaria certamente de o contratar.

[EDIT] Após a minha carta, disseram-me que iriam retirar o PMI. Não o fizeram e eu fui novamente acusado em Setembro. Liguei-lhes mais uma vez e queixei-me. Eles disseram que o PMI ia ser removido. Depois cobraram o meu mais em Outubro! Voltei a telefonar. Voltei a telefonar e fiquei furioso ao telefone. O PMI foi finalmente removido para Novembro de 2015. Primeiro mês sem o PMI.
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2015-02-26 17:52:28 +0000

Aqui estão algumas boas informações: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

A Lei diz que pode pedir que o seu PMI seja cancelado quando tiver pago a sua hipoteca a 80% do empréstimo, se tiver um bom registo de pagamento e cumprimento das condições da sua hipoteca, fizer um pedido por escrito, e mostrar que o valor da propriedade não desceu, nem a sobrecarregou com penhoras (tal como uma segunda hipoteca). Se cumprir todas estas condições, o credor deve deferir o seu pedido de cancelamento do PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Um mutuário tem um bom historial de pagamentos se o mutuário tiver um empréstimo: (1) não tiver efectuado um pagamento com um atraso igual ou superior a 60 dias nos primeiros 12 meses dos últimos 2 anos anteriores à data de cancelamento, ou à data em que o mutuário solicita o cancelamento; ou (2) não tiver efectuado um pagamento com um atraso igual ou superior a 30 dias nos 12 meses anteriores à data de cancelamento, ou à data em que o mutuário solicita o cancelamento.

(a minha leitura é que, uma vez que não teve pagamentos atrasados, tem um bom historial de pagamentos)

Se ainda assim recusar, precisa de um advogado e precisa de um o mais rápido possível - não o adie de todo. Um bom advogado de propriedade residencial conhecerá a lei, saberá como remediar, e saberá como garantir que nenhum do seu dinheiro é desperdiçado.
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2015-02-27 00:04:56 +0000

Eis o que o Consumer Financial Protection Bureau tem a dizer sobre o assunto (acrescentei ênfase a algumas palavras-chave aqui e ali). A ligação é retirada do primeiro comentário sobre a questão que foi escrito pelo Moderador JohnFx,

Requerer o cancelamento do PMI O Homeowners Protection Act dá-lhe o direito de solicitar que o seu credor cancele o PMI quando tiver atingido a data em que o saldo principal da sua hipoteca é agendado para cair para 80 por cento do valor original da sua casa. Esta data deveria ter-lhe sido indicada por escrito num formulário de divulgação PMI quando recebeu a sua hipoteca. Se não conseguir encontrar o formulário de divulgação, contacte o seu mutuante.

& > Também pode fazer este pedido mais cedo se tiver efectuado pagamentos adicionais para reduzir o saldo principal da sua hipoteca para 80 por cento do valor original da sua casa.

& > Existem outros critérios importantes que deve cumprir se quiser cancelar o PMI do seu empréstimo:

& > - O seu pedido deve ser feito por escrito. - Deve ter um bom historial de pagamentos e estar actualizado sobre os seus pagamentos. - - O seu credor pode exigir-lhe que certifique que não existem penhoras juniores (tais como uma segunda hipoteca) sobre a sua casa. - - O seu credor ** pode também exigir-lhe que apresente provas (por exemplo, uma avaliação) de que o valor da sua propriedade não diminuiu abaixo do valor da casa quando a comprou pela primeira vez.** Se o valor da sua casa diminuiu, poderá não ser possível cancelar o PMI.

& > Se cumprir estes requisitos, o seu prestador de serviços deverá geralmente cancelar o seu PMI quando o solicitar.

& > Automatic PMI termination Mesmo que não peça ao seu credor para cancelar o PMI, o seu credor terá de cancelar o PMI na data em que o seu saldo principal estiver agendado para atingir 78 por cento do valor original da sua casa. Também precisa de estar actualizado sobre os seus pagamentos na data prevista para o cancelamento. Caso contrário, o PMI só será rescindido pouco depois de os seus pagamentos terem sido actualizados.

& > Vale a pena notar que um pedido de rescisão é diferente de um pedido de cancelamento. O seu credor deve rescindir o PMI mesmo que o saldo de capital do seu empréstimo não tenha realmente atingido 78 por cento do valor original da sua casa - por exemplo, porque o valor da sua casa diminuiu.

Resposta original

Pode solicitar a rescisão do PMI assim que o seu rácio LTV atingir 80% como segundo o plano de amortização e o mutuante deve conceder o pedido desde que a sua conta esteja em boa situação, ou seja, não tenha falhado os pagamentos ou tenha efectuado pagamentos tardios e o seu LTV efectivamente_ estejaa 80% segundo o plano de amortização (que utiliza o valor avaliado original da casa). Pode solicitar a remoção do PMI se o seu LTV atingir 80% antes da data prevista porque efectuou pagamentos adicionais, etc., mas o mutuante não é obrigado a conceder este pedido sem mais demora; o mutuante é autorizado a pedir-lhe que pague uma avaliação para se certificar de que o valor da casa não diminuiu entretanto e, por isso, pode efectivamente _ser a 80% do LTV, e pode recusar o pedido se se recusar a pagar a avaliação ou se a avaliação mostrar que o valor da casa diminuiu e, por isso, não está efectivamente a 80% do LTV, de acordo com o novo valor avaliado. Quando o seu rácio LTV atinge 78% (valor de acordo com a avaliação original) o mutuante é obrigado a retirar o PMI mesmo que ainda não o tenha solicitado. Alguns emprestadores podem estar mais esquecidos do que outros sobre este assunto.
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2015-02-26 21:54:43 +0000

Paul, tenho de concordar com JBarker; o facto de 12 meses ter sido mencionado na regra dá uma saída ao credor. Argumentariam que um bom historial de pagamentos é legalmente definido como sendo ao longo de um período mínimo de 12 meses. Afinal de contas, quem é que vai dizer que não vai faltar no 8º ao 12º mês? Eu diria que cavalgam a tempestade até esse primeiro ano ter passado e depois enviam-lhes um pedido por escrito através de correio certificado (nem sequer confiem em faxes.) Se não removerem o PMI é altura de ver um advogado. A maioria das consultas iniciais são gratuitas e pode ser que tudo o que ele tenha de fazer seja enviar uma carta de susto. Por último, se nada disso funcionar e as taxas de juro prevalecentes não forem demasiado altas, talvez devesse voltar a falar com outro credor. De qualquer forma, soam como sacos de merda por se esquivarem às suas chamadas. Boa sorte.
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2015-08-07 19:58:56 +0000

A minha experiência é que sem documentação legal adequada, (uma avaliação) mostrando que está abaixo de 80% LTV, ficará preso ao PMI.

No meu estado, os Impostos Estaduais baseiam-se na Avaliação dos Avaliadores Fiscais do Condado, que é normalmente cerca de 80% do valor de mercado, e não tem em conta as condições de mercado. Os credores adoram retirar o valor do imposto (registo público) e reclamar: “Com base no Assessor do Condado; (Quem eles consideram ser um profissional no campo) o valor da sua propriedade vale ($X) e o seu empréstimo ($X) por isso o seu LTV é ($X) Esta abordagem é uma prática geralmente aceite no campo e o credor ganhará sempre essa batalha legal em tribunal. Estou convencido de que todos eles estão em cahoots, mas isso é um post diferente

Há duas maneiras de contornar isto: 1- obter uma avaliação, que eles aceitarão pelo seu valor facial. Custar-lhe-á 400 dólares adiantados, por isso há algum risco se conseguir um avaliador que favoreça um valor mais baixo. O seu financiador pode também exigir que eles escolham o Avaliador, (o meu escolheu) o que parece ser uma fraude - e provavelmente é, mas eu tive sorte e o meu PMI foi abandonado. Verifique com o seu credor para ver o que eles precisam antes de sair a correr para obter uma avaliação por si próprio.

Rota 2 é igualmente arriscado, mas tem menos custos iniciais. Pode solicitar ao Assessor Fiscal que aumente o seu valor tributável para reflectir o valor real de mercado. Uma vez que o credor aceita a sua avaliação como profissional, o credor baixará o seu PMI se o valor for aumentado para reflectir um valor superior a 20% de equidade. O Avaliador pode ou não estar receptivo a aumentar o seu valor tributável, e mesmo partindo do princípio que o faz, há algumas coisas a ter em conta. Se o valor do seu Imposto subir, os seus impostos também subirão e permanecerão em alta ao longo do tempo, por isso, se estiver num estado com impostos elevados sobre a propriedade, pagará os $400 que poupou, e mais, em muito pouco tempo. Os seus vizinhos podem não olhar favoravelmente para o seu valor mais elevado, uma vez que o avaliador pode achar conveniente aumentar os impostos no bairro, sendo que o senhor o alertou para o facto de que a sua propriedade foi subvalorizada.

Também pode optar por prosseguir o assunto legalmente, mas a menos que se envolva numa acção colectiva, ou arranje um advogado que esteja disposto a trabalhar pro-bono, gastará $400 antes de descobrir se tem sequer um caso.

Boa Sorte
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