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Pré-aprovações hipotecárias múltiplas e efeitos sobre a pontuação de crédito

Informação de fundo : A minha mulher e eu estamos a procurar comprar a nossa primeira casa/condomínio. Dado o nosso rendimento anual bruto combinado de ~$100k e a falta de qualquer dívida real, estamos a olhar para propriedades na faixa dos $200-250k. Temos actualmente dinheiro suficiente para depositar ~10% e alguns activos de acções semi-líquidas (fundos UTMA) para levar isso até 15% e ainda temos algum dinheiro de emergência. Queríamos poupar até 20% para evitar o PMI e a caução de impostos e afins, mas corremos os números e decidimos que pagaríamos menos do que o aluguer mesmo com o PMI e tal incluído. Aparentemente, temos de continuar a pagar PMI durante pelo menos 2 anos (pelo menos com o nosso banco, o que faríamos), mas o nosso plano é pagar o capital mais rapidamente e manter o PMI a um nível mínimo.

Question: Parece que obter pré-aprovação (não apenas pré-qualificada) para uma hipoteca can ajuda a tomar a decisão entre si e outro candidato não pré-aprovado e torna o fecho mais rápido e fácil (com algum do trabalho de perna adiantado), mas estou a ter problemas em conciliar isso com 1) obter múltiplas cotações para taxas de hipoteca (que tendem a mudar de tempos a tempos :p) e 2) limitar os danos potenciais à sua pontuação de crédito de múltiplas puxadas duras.

O meu entendimento é que (corrijam-me se eu estiver errado aqui) uma pré-aprovação exigiria uma pré-aprovação de ambos dos nossos relatórios de crédito de todos os três gabinetes bem como informações adicionais como prova de rendimentos, declarações de impostos, histórico de residência, etc. (os requisitos aqui podem depender do mutuante, mas o meu entendimento é que eles [geralmente? ] obtêm resultados das três e usam o do meio, e não sei se é possível, ou mesmo se vale a pena, que obtenham pontuações sem o relatório - relatórios de crédito & pontuações continuam a ser um assunto confuso)

Quaisquer puxões dentro dos mesmos ~30 dias contam como um inquérito de crédito no que diz respeito à pontuação de crédito, no entanto, por isso parece fazer sentido que todos os potenciais credores o puxem dentro desse período de tempo. Estou a considerar quatro financiadores (dois corretores recomendados por amigos, um corretor recomendado pelo Google maps reviews, e o meu banco local/nacional/internacional padrão - demasiados?), o que parece dar muito trabalho, mas presumo que muito disso será semelhante para todos os quatro (por exemplo, não temos diferentes declarações de impostos, recibos de rendimentos, etc. para dar a diferentes financiadores - seriam todos iguais).

Vou resumir isto em duas perguntas um tanto competitivas:

  1. Assumindo que está dentro dos 60-90 dias para os quais a pré-aprovação é válida, será que o emprestador vai fazer outro puxão duro antes de aprovar o empréstimo final? Presumo que não, mas se não for esse o caso, parece enfraquecer o argumento de obter várias pré-aprovações imediatamente b/c poderia ter acabado de fazer uma, encontrar a melhor taxa mais tarde, e fechar com o mutuante com a melhor taxa (que então faria um puxão final).
  2. Se apenas obtiver a pré-aprovação de um emprestador, o que dizer que eles terão o melhor negócio quando decidir fechar? (independentemente do método que utilizar para escolher aquele emprestador inicial)

Alternativamente , estou a pensar demasiado nisso? Tenho tendência para fazer isso, e talvez um puxão inicial e um puxão final mais tardio não prejudique tanto de qualquer forma… Afinal de contas, o último puxão saberia do que se tratava o puxão inicial…
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Respostas (2)

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2012-04-17 06:03:03 +0000

O problema não é a pontuação de crédito; são os inquéritos “concorrentes”. As consultas múltiplas serão consideradas como uma só, se feitas com um curto período de tempo (2 meses, IIRC) e para o mesmo tipo de crédito, porque as pessoas fazem compras de tarifas, não é o primeiro a fazer isso. Portanto, não se preocupe com isso.

O que lhe deve preocupar é que os bancos façam perguntas sobre estes inquéritos, o que é um incómodo (pelo menos para mim) tecnicismo. Terá de explicar a cada um dos bancos que pretende uma pré-aprovação de que lhes vai tirar a hipoteca, e não de mais ninguém. Por escrito, com a sua assinatura autenticada. O que não faz mal porque é feito (a assinatura e o reconhecimento notarial) no fecho, mas terá de “convencê-los” de que são eles os escolhidos para serem aprovados.

Tirando isso, é bastante simples. Já o fiz (incluindo a declaração de que não vou aceitar quaisquer empréstimos com base nos outros inquéritos “concorrentes”), e funcionou bem quando aceitei a hipoteca original, e quando a refinanciei mais tarde de uma forma semelhante de “compras”.

Faça-o mais próximo da licitação real, porque o fecho demora pelo menos 3-4 semanas, e o fecho das taxas é normalmente de 30-60 dias, por isso não há muito tempo para fazer compras se seguir essa estrada.
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2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Recentemente comprei também a minha primeira casa, e trabalhei no negócio do crédito (não hipotecário), por isso acho que posso responder a algumas das vossas perguntas. A declaração de que estou em Nova Iorque, e a compra de casa varia de estado para estado.

Na minha experiência, a pré-qual não é muito diferente da pré-aprovação. Nenhuma delas representa qualquer compromisso real por parte do banco (ou seja, ainda podem negar a aprovação em qualquer altura), e ambas se baseiam em puxar o seu gabinete de crédito e calcular rácios com base na informação financeira declarada (provavelmente não documentada). É teoricamente possível que um vendedor escolhesse um comprador pré-aprovado em vez de um comprador pré-qualificado, sendo todas as outras coisas iguais, mas todas as outras coisas raramente são iguais.

Lembre-se também que não precisa de obter uma hipoteca do mesmo banco que utiliza para a pré-qualificação. A pré-qual apenas mostra que é provavelmente digno de crédito e serve para lhe dar alguma credibilidade junto dos vendedores. Assim que tiver uma oferta aceite e precisar de encontrar uma hipoteca real, pode procurar a melhor taxa e a melhor estrutura de empréstimo. Os bancos não precisam de ter puxado o seu crédito para cotar taxas, mas precisarão de ter uma ideia geral da sua gama FICO. Assim que encontrar o banco de que gosta com a melhor taxa e realmente solicitar o empréstimo, eles puxarão uma agência dura, e se a sua pontuação for diferente do que disse anteriormente, a taxa pode mudar, mas dentro da mesma gama, geralmente estará bem. Além disso, os bancos não puxam necessariamente todas as 3 agências; podem puxar apenas 1, uma vez que isso lhes custa por cada puxão.

2 potenciais desvantagens para esta abordagem:

  1. 2 bancos = 2 investigações duras, mas se de outra forma estiver limpo, não é nada de especial.
  2. Mesmo dentro do mesmo banco, se esperar demasiado tempo, eles não utilizarão os mesmos dados do bureau e terão de fazer outro puxão duro, pois estarão preocupados com uma possível deterioração do crédito durante o longo intervalo.

Além disso, certifique-se de que tem uma cláusula de hipoteca/ financiamento no seu contrato, pois os bancos são imprevisíveis, e certifique-se de que tem um grande advogado imobiliário, e não uma “fábrica” legal - as poucas centenas de dólares a mais valem a pena.

Não exagere no que diz respeito a este crédito. Encontre uma boa casa por um bom preço, e obtenha uma hipoteca sem disparates que compreenda perfeitamente - nada de coisas exóticas. Boa sorte!
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