Enganar um investidor ao oferecer uma venda rápida de uma propriedade ao seu preço nomeado

Nem sempre é fácil dizer como um determinado esquema acabará por fazer dinheiro para o burlão. Isto deve-se a muitas coisas, tais como complexidades de trilhos de papel, ou detalhes de histórias que são passados / omitidos (ou seja: talvez a amiga da tua mãe quisesse o dinheiro depositado de uma forma estranha que permitisse a ocorrência do esquema, ou foi numa determinada jurisdição que tornou possíveis brechas imobiliárias para que algo pudesse ser aproveitado).

É por isso que é mais importante, na minha opinião, fazer o que a tua mãe fez: rejeitar um esquema baseado apenas no teste do cheiro. Como é que o amigo da tua mãe ganharia dinheiro / como é que a tua mãe perderia dinheiro num determinado esquema? Pode ser que ela não seja de todo proprietária da propriedade, pelo que estaria a comprar uma escritura falsa. Ou pode ser que o seu inquilino actual seja simplesmente horrível, de modo que a propriedade não seria vendida pelo valor total no tempo normal. Independentemente disso, o importante aqui é que o burlão está a tentar vender uma casa (um processo normalmente significativo e laborioso) ** sem o aparente uso de advogados ou revisão***. Não importa como o esquema funcionará, o que importa é simplesmente que, ao sair dos métodos muito regulares de compra (que existem para proteger tanto o comprador como o vendedor), o burlão deu a sua gorjeta.

Compreendo o interesse académico na forma como o esquema funciona, mas não acredito que seja isso que é importante. Porque se alguém responder a isto com “o esquema funciona porque A e depois B e depois C”, então permanece o risco de um burlão subsequente, mais esperto, dizer “ah, mas A não se aplica e você está protegido por B por causa de X, e portanto C nunca irá acontecer e tudo isto está acima do quadro!

** Num esquema, o burlão controla a informação***. É difícil combater uma guerra de informação quando não se dispõe de todos os factos. Isto aplica-se particularmente se estiver, por exemplo, a tentar convencer um parente idoso a não dar dinheiro ao simpático príncipe nigeriano. Se explicar a mecânica específica de como tais esquemas normalmente funcionam, ao seu familiar (que, ao contrário da sua mãe, pode ser ingénuo ou até ingénuo, para considerar a oferta em primeiro lugar), então esse familiar talvez pudesse ser convencido pelo esquema a dar dinheiro de qualquer maneira, depois de acenar cuidadosamente com as suas preocupações transmitidas. Em vez disso, deve explicar ao seu familiar o que ele já sabe - "O que é bom demais para ser verdade, é, e ninguém _ nunca_ contacta alguém que nunca conheceu para lhe oferecer uma parte de uma herança de 100 milhões de dólares”.

** Então, como funcionaria esse esquema?** É difícil dizer sem conhecer todos os factos. É possível que o verdadeiro esquema em si não aconteça durante mais alguns dias. A razão pela qual os golpistas são também chamados “vigaristas” (ou, mais comumente, vigaristas), é porque a maior parte dos golpistas dependem de uma fase inicial de construção da confiança na credibilidade do vigarista. Deixar o alvo entrar na oportunidade de lucro (“Ajude-me a dar uma lição à minha sobrinha desagradável, e haverá uma recompensa para si!”) é uma forma comum de começar. Depois, talvez no segundo dia, o verdadeiro esquema entra (“Agora antes de comprar a casa, preciso de ter uma avaliação válida da casa de acordo com o regulamento do condomínio - mas precisamos de fazer isto rapidamente, e conheço um tipo que fará a avaliação por telefone, sem fazer perguntas. Só precisa de lhe enviar $500, e pode retirar esse custo do seu regresso”).

A tua mãe teve a abordagem certa - se soa demasiado bem para ser verdade, ou falha no ‘teste do cheiro’, então vai-te embora.

Um caso semelhante que me aconteceu foi alguém que se ofereceu para me pagar uma dívida de empréstimo de 38K dólares, reclamando uma escritura de propriedade partilhada que tínhamos (transacção diferente). Assim, ele estava a “dar-me” a sua metade da propriedade, que na altura valia cerca de $40K, por essa dívida de $38k. Cerca de 2 anos mais tarde, quando fui vender aquela propriedade, descobri que ele tinha uma dívida fiscal de $50k do IRS contra ela. Ele nunca tinha pago os seus impostos e durante o tempo em que fomos proprietários juntos daquela propriedade, o IRS tinha apresentado o penhor e ele de alguma forma tinha conseguido que eu não visse o aviso. Contei a minha triste história ao agente do IRS, ele disse: “Isso é uma treta. Mas você deve o dinheiro…”. Então fiquei preso à sua dívida de 50 mil dólares em troca do meu empréstimo de 38 mil dólares a ele. Aprendi a minha (dispendiosa) lição sobre as acções de Quit-Claim.

O meu ponto é que este tipo de coisa pode ter sido o “segundo passo” do seu esquema de confiança; eles “simplificariam” esta transacção de vingança apressada, utilizando uma escritura de Quit-Claimance em troca de uma quantia em dinheiro, e colariam a sua MIL com uma dívida maior que já tinha sido apresentada contra a propriedade.

A sua MIL provavelmente sabe disto, mas todos os bens devem ser comprados através de uma agência de títulos com seguro de títulos. Desde que esse processo seja seguido, a sua MIL está protegida. Podem desenterrar alguns proprietários não revelados, ou penhoras que possam bloquear a venda. No entanto, não o podem fazer. Nesse caso, o seguro do título protege o comprador.

Talvez o “faça-o rapidamente” seja para evitar passar pela companhia de títulos e evitar o seguro do título.

No final do dia: Bom para a MIL por cheirar o rato, agora ela só precisa de afastar esta pessoa da sua vida.

Como já aqui foi mencionado por outros, é realmente difícil determinar exactamente o que o vendedor pretende. No entanto, sabemos que o vendedor quer restringir o tempo que o comprador tem de fazer a sua devida diligência. É provável que o vendedor não esteja a tentar ganhar dinheiro extra com o negócio (embora isso seja uma possibilidade), eles estão provavelmente apenas a tentar passar um problema ou erro.

Portanto, aqui está uma lista não exaustiva de coisas que podem estar erradas com o imóvel e que podem ser descobertas através da sua devida diligência:

1. O vendedor não é proprietário do imóvel (Ponte de Brooklyn). Ou é uma fraude ou há mais alguém que tem uma participação no imóvel.
2. Não até ao código. Em muitos lugares, a venda de um imóvel desencadeia uma inspecção. Tem fios de alumínio? Isso vai ser caro.
3. Precisa de reparações não relacionadas com códigos. Não há nenhuma agência que lhe diga que tem de reparar, mas quando o telhado vaza como uma peneira, ainda tem de o reparar.
4. Questões relacionadas com o molde. Suave a “porque é que todas as paredes são pintadas de preto”?
5. Lentes. Imposto de propriedade, Água, IRS, e Empreiteiros são apenas alguns dos que podem colocar gravames sobre uma propriedade. Eles não se importam com quem recebem o seu dinheiro.
6. Mau inquilino. Algumas áreas têm leis muito favoráveis (para o arrendatário) ou juízes amigáveis (para o arrendatário). Pode levar de 6 meses a 2 anos para conseguir alguém em algumas áreas (enquanto não estão a pagar renda).
7. Gangue/crime ou área de fábrica barulhenta/ mal cheirosa. Boa sorte na procura de um inquilino.

Vista de vidro meio cheio aqui.

Primeira regra, vá com o seu instinto. (Do lado da cautela, isto é). Cara a cara é bom, porque fornece factores humanos que a sua mãe nem sequer lhe pode transmitir, quanto mais postar aqui. A tua mãe conhece a amiga, conhece a sua história, os seus costumes, etc. É difícil esconder uma mentira de uma amiga.

Não é esquisito ou fraudulento para o amigo (as minhas amizades não têm prazo de validade) abordar a tua mãe sobre a casa, uma vez que praticamente a compraram juntos. Esperava isso, como cortesia: um “primeiro direito de recusa ”. E faz sentido financeiramente: a empresa com o título original tem todas as pesquisas mais antigas no seu ficheiro, e só precisa de pesquisas recentes. Este vontade agiliza a venda, por isso inteiramente razoável.

OP está nos EUA. Nos EUA, seria invulgar contratar um advogado para a compra de uma única casa de família como residência principal. Trabalho legal é feito, sim - principalmente pela companhia título seguro. São auto-motivados a fazer um bom trabalho, porque *pagam legalmente ou compram a sua casa** se algum terceiro inesperado aparecer do nada com um sinistro. Faz parte das leis de protecção do consumidor que protegem as transacções. Porque nos EUA…

Todas as transacções imobiliárias são fraudes

…até prova em contrário. Esta não é especial. A ganância humana é tão poderosa a ponto de ser presumed Lembre-se, a América é “o oeste selvagem” e a Califórnia ainda tem muito desse espírito, apesar de alguma urbanidade. Com todo o respeito por aqueles que tentam freneticamente protegê-lo de fraudes, mas o sistema já o faz quando o utiliza na sua totalidade.

E o sistema é construído sobre esta presunção, e tem um sistema de interbloqueio para proteger transacções.

Por exemplo, quando a sua entrada atravessa uma via férrea, normalmente cobram uma taxa de manutenção anual de $500. Mas quando o caminho-de-ferro vende a linha, tentam fazer com que as pessoas se convertam a um pagamento único (que eles financiam). Eles guardam o dinheiro e o caminho-de-ferro seguinte tem de fazer a manutenção. Greed.

Ouvimos dizer que os estrangeiros pagam $250 apenas por uma “procura de título” - que seria a la carte. Comprei-os em propriedades que eu estava curioso por conhecer. Compre-os à seguradora do título que acabará por utilizar, uma vez que apenas dobrarão o seu custo no seguro do título se a venda for concluída. O seguro do título é mais como $1000 uma vez.

Recebi um cheque giro de $300 da companhia de caução para liquidar a procura do título que tinha pré-pago, que foi depois dobrado no seguro do título que o vendedor pagou.

Comprar uma casa americana sem título de seguro é crazy*. Entre outras coisas, a seguradora do título trata de muitas outras formalidades legais e trabalhos de pormenor que teria de agora de fazer você mesmo. Whoops!

Este pacote de procura de títulos, seguro de títulos e outros serviços de gravação mantém toda a gente honesta e dá um acordo justo aos compradores de casas nos EUA.

As pessoas continuam a flutuar a opinião de que “certamente o seu amigo está a tentar enganar a sua mãe para que esta contorne o seguro do título e a caução” - não disse isso, no entanto. Eu duvido muito – o amigo sabe perfeitamente bem que a mãe é um mestre imobiliário, que nunca faria isso. Comprei propriedade a tipos a quem confiaria implicitamente com uma mala cheia de dinheiro - fizemos um seguro e um depósito de títulos, _ é isso mesmo que se faz_.

Também comprei propriedade ao tipo seguinte, que penso ser uma cabeça de metanfetamina. Nunca uma preocupação por causa do system.

O seguro do título não é sobre o vendedor. O vendedor concordou em vender a casa. Trata-se de surpresas.

Tanto o seguro do título como a caução podem ser feitos rapidamente se tiver uma boa equipa. Cenário meio cheio: é por isso que um amigo veio ter com a mãe.

Quanto ao negócio de cheque a três, um pouco estranho, mas não estou disposto a saltar para a frente e chamar-lhe um esquema de adiantamento de cheque, por várias razões.

& - Primeiro, é ambos fraude imobiliária e cheques saltitantes, cada um deles um crime do tipo “ir para a prisão estadual”, especialmente no Texas. Isso é um grande risco.
- Check21 torna os cheques normais claros demasiado rápidos para que o esquema funcione.
- Os cheques antecipados dependem principalmente de um cheque mágico que leva muito tempo a saltar. Estes são o produto de profissionais “nigerianos”, um cidadão aleatório não saberá como fazer um. Um amigo de muitos anos, negociando cara a cara, exclui qualquer probabilidade de isso acontecer.
- Poderia discutir toda a questão, pedindo para ser pago através de transferência bancária. - A mãe poderia entrar directamente no banco da irmã de um amigo e falar com um banqueiro, boom. Há demasiadas maneiras de um esquema de cheques multidireccionais ser apanhado. Equivaler um velho amigo a um vigarista “nigeriano” é uma parvoíce.

“Por vezes um charuto é apenas um charuto”. - Sigmund Freud

Pode ser legítimo e o sigilo/urgência pode ter uma razão sensata. Comprei várias propriedades em segredo. Muitos dos atrasos normais na compra de uma casa podem ser acelerados, especialmente se se for um cliente regular experiente com uma “equipa” detítulo seguradoras, inspectores, etc., que estão dispostos a apressar porque é você.

Então, se o vendedor é legítimo, e conhece a sua mãe e o negócio, o vendedor pode estar à porta da sua mãe precisamente porque sabe que a sua mãe tem as costeletas para o fazer, com as quais não podia contar de um estranho.

Independentemente disso, faça-o de forma completa e legal. Ponto final.

Aponte todos os i’s, cruze todos os t’s… Fá-lo de forma rápida e discreta. Talvez até discretamente do amigo. Isso irá satisfazer os requisitos declarados pelos amigos.

A primeira coisa que você (mãe) faz é ter o título de empresa a fazer a parte “procura do título” do trabalho. Fá-lo-ão frequentemente a um custo razoável. Nem sequer precisa de dizer ao amigo que está a fazer isto, e não o mencione até à hora prevista.

Então vai ter com o amigo e pede a divulgação total de todos os factos relacionados com o imóvel - algo que eles são legalmente obrigados a fazer em qualquer caso, mais adiante na venda. Anote-o na altura, ou na reunião (esp. se for esse o seu método) ou depois, ao estilo Comey.

Quaisquer serious desvios entre factos reclamados e factos descobertos, exporão se se trata ou não de um esquema.

Também, se o seu amigo tem um grande problema em passar pelo processo legal, isso também é uma bandeira vermelha. Pelo menos: significa que ela não aprendeu nada.

O lucro num negócio legítimo é óbvio: o vendedor sai de debaixo de uma casa que é uma casa problemática _ para eles_. Coisas como esta acontecem: Um membro empurrado da família que ocupa à força a propriedade dizendo “prenderia o seu próprio parente?” e implicando que expulsarão toda a parede de gesso cartonado se os despejar. Uma filha que toma um pouco a mais do cheque da renda pelos serviços de gestão de propriedade que presta. E sim, “vendi a casa e agora você lida com um estranho” é uma excelente forma de cortar esse emaranhamento.

Se é um esquema, obviamente o lucro está na recolha de dinheiro para uma casa que eles não têm o direito de vender, ou que tem uma pista escondida (ou seja, não são donos dela), etc. A sua intenção pode até ser a de arrancar o título de seguradora, não a sua mãe.

Melhor caso: casa útil. Pior caso: a seguradora do título tem agora um grave problema. Comprá-la sem o seguro do título não vai acontecer.

Tenho uma resposta para como o esquema pode funcionar (vi isto acontecer a alguém do meu círculo social)

Nessa situação, o vendedor fez-se passar por estar numa emergência financeira e querer vender rapidamente, e vendeu a propriedade a duas partes diferentes, desaparecendo depois. Infelizmente, não sei os detalhes exactos de como o vendedor se safou.

O esquema é para:

1. agências de títulos de Bypass, bancos, advogados, etc.
2. Depositar dinheiro (onde seria levantado)
3. Desaparecer

O crime vai provavelmente ser a obtenção de falsas pretensões, fraude.

Esteja sempre ciente de quem quer que transacções de propriedade ocorram rápida e silenciosamente. O seu objectivo é deixá-lo vulnerável.

O “preço que ela quiser” pode ser hipérbole. Qualquer preço? Que tal $1? Implicado nessa afirmação, parece-me, é qualquer preço razoável que ela queira. A maioria das burlas dependem fortemente da ganância da vítima, por isso se for qualquer preço razoável, soa um pouco mais a desespero.

Além disso, eu não dispensaria tão rapidamente os comentários de falência da sua esposa. Em alguns estados, pode não haver isenção ou apenas uma isenção muito baixa para bens alugados (não habitacionais). Se ela a possuir de forma livre e clara e estiver a olhar para uma má falência, mas para obter $5.000 ou $10.000 (talvez para pagar ao advogado da falência) do que para a perder toda.