Actualmente único proprietário de uma propriedade. A minha namorada procura morar comigo e oferece-se para pagar 'renda'. Estou aqui em risco?

O pagamento da renda é, em princípio, tributável. Contudo, deverá poder beneficiar do esquema “alugar um quarto” , e a renda proposta fica bem abaixo do limite de imposto de £7.500/ano para isso. Portanto, não será efectivamente devido qualquer imposto e não terá de o declarar formalmente enquanto permanecer abaixo desse limiar.

Deverá também estar razoavelmente bem protegido legalmente no caso de se separar no futuro e pretender removê-la. Como também lá viveria, ela seria apenas uma inquilina, não um inquilino (tecnicamente, um “ocupante excluído” ). Se quisesse que ela a deixasse, só precisaria de dar um aviso prévio razoável e não precisaria de uma ordem judicial formal se precisasse de a forçar a partir.

Como JBentley salienta, houve processos judiciais em que os parceiros domésticos que contribuíram para as despesas domésticas enquanto o outro parceiro pagou a hipoteca puderam mais tarde alegar que isto implicava a co-propriedade. Isto foi com base numa “confiança construtiva” que foi implicitamente estabelecida pela forma como eles arranjaram as suas finanças.

No seu caso, se houver uma intenção clara, formalizada por escrito, de que o dinheiro seja tratado como renda e não como uma contribuição para a compra do imóvel, penso que deverá ser muito difícil alegar o contrário mais tarde. Sugiro também que seja claro se a renda inclui uma parte das contas dos serviços públicos, e que coisas como mercearias seriam tratadas separadamente e divididas em 50:50 ou o que quer que seja.

Como assinalado num comentário, existem acordos-modelo para os hóspedes que poderiam usar um ponto de partida (por exemplo este ), mas é provável que tenha de o personalizar de acordo com as suas circunstâncias.

Um outro ponto referido noutra resposta é que existe legislação potencial a ser elaborada para dar alguns direitos a parceiros coabitantes. No projecto actual, estes entrariam em vigor após três anos ou tendo filhos. Se o projecto de lei entrar em vigor, também seria possível assinar um opt-out, mas só depois de obter aconselhamento jurídico, e ainda seria possível (embora presumivelmente difícil) persuadir um tribunal a anular um opt-out.

Em geral, isso cria um pequeno risco para si, mas não um risco que venha directamente da sua namorada a pagar renda. É provável que, se ambos estivessem em pé de igualdade financeira e tivessem sempre mantido as suas finanças separadas, não haveria qualquer prémio de qualquer forma. E não pode correr toda a sua vida com base em riscos hipotéticos.

No que diz respeito às preocupações com a propriedade:

Vou apontar-vos para isto - The Cohabitants Rights Bill actualmente em Primeira Leitura na Câmara dos Lordes. Sem data nem sequer para a segunda leitura ainda.

Em suma, o Projecto de Lei está a tentar corrigir a falta de direitos quando uma relação não conjugal termina quando comparada com uma relação conjugal; isto é, um dos “coabitantes” pode acabar com basicamente nada que não tenha o seu nome.

Por isso, actualmente está no claro e (Parte 2) a Secção 6.2.a diz que o Projecto de Lei não pode ser usado retroactivamente contra si se a sua relação terminar antes de se tornar lei (espero que com Brexit, etc., este Projecto de Lei não é uma alta prioridade - já passou um ano desde a primeira leitura).

Secção 6.2.a: Esta Parte não se aplica a antigos coabitantes em que os antigos coabitantes tenham deixado de viver juntos como casal antes da data de início;

No entanto, se ainda estiverem juntos se/quando este Projecto de Lei se tornar Lei, então basicamente todos (Parte 1) a Secção 2 pode ser relevante, uma vez que regista as condições em que cairão neste Projecto de Lei:

Secção 2.1.a: viverem juntos como casal

e

Secção 2.2.d: viverem juntos como casal por um período contínuo de três anos ou mais.

e o “viveram juntos” nesse momento conta desde o início da sua coabitação, não sendo o início do projecto de lei a lei:

Secção 2.4.a: Para efeitos da subsecção (2)(d), ao determinar a duração do período contínuo durante o qual duas pessoas viveram juntas como um casal - qualquer período da relação que tenha caído antes da data de início (da Lei) deve ser tido em conta

Se tiver filhos em algum momento, também ficaria abrangido por 2.2.a até 2.2.c.

Depois disso, a paridade financeira decidida pelo tribunal depende de todo um conjunto de condições, conforme delineado na Lei, mas a Secção 8.1.b é bastante clara:

Secção 8.1.b: (b)o tribunal está satisfeito - (i)que o requerido tenha retido um benefício; ou (ii)40 que o requerente tenha uma desvantagem económica, como resultado de contribuições qualificadas que o requerente tenha feito

Não estou qualificado para dizer se o seu sócio que ajude a pagar a sua hipoteca em vez de ela própria pagar a renda contaria como se estivesse apenas a pagar a renda ou a dar-lhe um benefício económico.

As secções 12, 13, e 14 discutem opt-outs, também vale a pena ler.

A maior disclaimer aqui no sentido de que as facturas nesta fase inicial têm o potencial de serem modificadas, eliminadas e/ou substituídas, tornando esta informação incorrecta. Como leitura adicional, aqui está um artigo FT de Fevereiro de 2016 discutindo esta falta de direitos de um coabitante que deverá aliviar quaisquer preocupações actuais.

Aviso: Sou um estudante de direito, não um advogado, e não pretendo ter uma opinião jurídica de uma forma ou de outra. A minha resposta destina-se a fornecer alguns exemplos potencialmente relevantes da jurisprudência, a fim de chamar a atenção para o facto de que deve ser cauteloso (e procurar aconselhamento adequado se achar que se deve ter cautela). Também não estou a afirmar que os factos nestes casos são os mesmos que os seus; apenas que realçam a abordagem flexível que os tribunais adoptam em tais casos, e o facto de esta área do direito ser complicada.

Não creio que seja sensato partir do princípio de que não há maneira de a sua namorada poder adquirir direitos de propriedade como inquilino pagador de renda, se for arranjado numa base informal, sem qualquer prova da intenção do arranjo. Uma das respostas menciona uma lei que se destina a dar aos parceiros não casados mais direitos do que os que têm actualmente. Mas a existência desse projecto de lei não prova a ausência de qualquer lei existente, apenas sugere uma possível posição legal que poderá existir no futuro.

Também aqui se deve partir do pior dos casos, uma vez que se está a considerar a possibilidade do que pode correr mal. Assim, digamos, por exemplo, que tem uma separação horrível e a sua namorada está disposta a ser desonesta sobre quais eram as intenções em relação ao apartamento (por exemplo, irá alegar que compreendeu o acordo de que iria adquirir direitos de propriedade em troca do pagamento de dois terços do pagamento mensal da hipoteca).

Grant v Edwards [1986] Ch 638 - O réu tinha propriedade em seu nome e em nome do seu irmão. O reclamante não pagou nada para o preço de compra ou para o pagamento da hipoteca, mas pagou várias despesas e despesas. O tribunal encontrou uma confiança construtiva a favor do reclamante, que recebeu um interesse benéfico de 50% sobre o imóvel.

Abbot v Abbot [2007] UKPC 53, [2008] 1 FLR 1451 - A mãe do arguido ofereceu terra a um casal com a intenção de a utilizar como casa matrimonial. No entanto, foi apenas colocada no nome do réu. A hipoteca foi paga a partir de uma conta conjunta. O reclamante recebeu uma parte de 50%.

Thompson v Hurst [2012] EWCA Civ 1752, [2014] 1 FLR 238 - O réu era um inquilino do conselho. Mais tarde, ela formou uma relação com o reclamante. Posteriormente, decidiram comprar a casa ao conselho, mas isso foi feito em nome do réu. O réu tinha pago toda a renda enquanto inquilino, e todos os pagamentos da hipoteca enquanto proprietário, bem como todas as contas de serviços públicos. O reclamante contribuiu, por vezes, para o imposto municipal e para as despesas gerais do agregado familiar (limpeza da casa, crianças, etc.). Durante alguns períodos não pagou absolutamente nada, e outras vezes trabalhou em torno da casa. O reclamante recebeu 10% da propriedade.

Aspden v Elvy [2012] EWHC 1387 (Ch), [2012] 2 FCR 435 - O arguido comprou uma propriedade em seu nome único 10 anos após a separação do casal. A reclamante ajudou-a a converter a propriedade numa casa. Ele próprio fez grande parte do trabalho manual, emprestou a sua maquinaria, e contribuiu financeiramente para os custos. Foi-lhe atribuída uma participação de 25%.

Leeds Building Society v York [2015] EWCA Civ 72, [2015] HLR 26 (p 532) - Miss York e o Sr. York tiveram uma relação disfuncional e abusiva e viveram juntos desde 1976 até à sua morte em 2009. Em 1983, o Sr. York comprou uma casa com uma hipoteca. Pagava as prestações mensais da hipoteca e outras despesas. Em tempos muito difíceis, Miss York contribuiu com os seus ganhos para as despesas domésticas, mas o juiz considerou que isto “não foi muito” durante o período de 33 anos, embora tivesse ajudado o Sr. York a poder pagar a compra em primeiro lugar. Ela também cozinhava todas as refeições da família e cuidava da filha. Foi-lhe atribuída uma participação de 25%.

Conclusão: Não faça suposições, considere colocar uma pergunta em https://law.stackexchange.com/ , considere aconselhamento jurídico, e considere ter um contrato formal em vigor que declare as intenções exactas das partes. É um princípio geral deste tipo de casos que as partes devem ter pretendido que a pessoa sem título legal adquira um interesse benéfico, e a prova em contrário deve fazer uma tal alegação susceptível de falhar.

Em alternativa, decidir que o risco é baixo e que não vale a pena preocupar-se com ele. Mas tome uma decisão ponderada em qualquer dos sentidos.

Editar #2 Toda a minha resposta foi baseada no meu mal-entendido de que estava a alugar uma propriedade totalmente separada à sua amiga. Finalmente compreendo agora que está a alugar um quarto no SEU apartamento ao seu gf. Portanto, com base no meu novo entendimento, não penso que seja necessariamente uma má ideia. A resposta abaixo é a minha resposta a uma pergunta diferente ;)

Resposta original A minha resposta não tem nada a ver com negócios, mas é totalmente baseada na relação.

Se se preocupa com ela de uma forma “podemos estar juntos há muito tempo”, então eu não o faria. Não me interessa que arranjos arranjou antes de a ter em mãos, a dada altura, é obrigado a sentir que ela lhe deve algo a dada altura. Muito menos a mais fácil de imaginar (ela está atrasada na renda, perde o emprego e não pode pagar, etc.) será obrigado a tomar decisões sobre quanto o seu desejo de a amar e cuidar dela supera a sua necessidade de pagar a sua hipoteca. Pode discutir o quão magnânimo é o seu dia inteiro, mas será isto algo que quer trazer para a sua relação?

Agora, se não queres realmente ficar com ela tanto tempo e podes fazer a vida com ou sem ela, então vai em frente. Penso que a grande questão é: a sua relação vale £200?

Editar No interesse de apoiar a minha opinião, aqui estão alguns artigos que encontrei sobre o assunto:

Infelizmente, a forma como o aluguer a amigos ou familiares funciona muitas vezes está longe do que seria de esperar entre pessoas que se preocupam umas com as outras. Na maior parte das vezes, os amigos e os membros da família farão maus inquilinos, porque esperam mais de si do que um inquilino que não o conheça. Poderá receber muitos pedidos de manutenção e reparações, mesmo para coisas menores, e poderá também descobrir que os membros da família e amigos pensam que deveriam ter direito a regalias devido à sua relação pessoal com eles. Quando não recebem tratamento especial, podem ficar zangados consigo, e isso prejudica tanto a sua relação profissional como a sua relação pessoal.
Associação Americana de Proprietários de Apartamentos & > “Na minha experiência, o aluguer de imóveis a familiares não funciona na perfeição”, disse Ceyhun Doker, associado da REALTOR® na Keller Williams Realty em Burlingame, CA. “Quando não se conhecem uns aos outros, há menos problemas”.
realator.com

Se viverem juntos ‘casualmente’ (sem acordo de parceria formal), então a minha opção seria pedir-lhe educadamente, uma vez que ela se ofereceu para dar uma contribuição comprando as mercearias ou algumas das que partilham. Uma ‘contribuição voluntária’ não é uma contribuição executória. Tal como entre companheiros de apartamento em que apenas um é o inquilino efectivo do apartamento, mas o arrendamento permite a “partilha” . Verifique o seu inquilino permite-lhe partilhar alojamentos. PS Um velho ditado escocês é “nunca fazer negócios com a família próxima”. Isto é, não cobra à sua esposa ou a viver em aluguer de parceiro. Mistura a vida doméstica emocional com uma vida empresarial formal que pode desencadear disputas no caso de uma separação ou disputa. Se entrar numa relação de parentesco ou de pai, ou numa parceria ou casamento formal, então tudo isto muda em algum momento no futuro.

Há mais de 7 anos que arrendo quartos fora da minha casa. Quando alugo a não-familiares, o acordo é geralmente bem sucedido. As pessoas saem por várias razões, e ocasionalmente peço a alguém que saia de casa se não estiver a fazer exercício. Nos EUA, isto funciona bem porque ao manter as coisas formais (contratos de arrendamento, etc.), temos de facto um grande negócio com muitas deduções que acabam por reduzir bastante o nosso rendimento líquido.

Contudo, a lei americana faz uma grande distinção sobre se está ou não a alugar a familiares/relativos, especificamente sobre se estão ou não a pagar a renda integral do seu quarto. Caso contrário, está a subsidiá-los, o que poderia desqualificar a sua propriedade (ou pelo menos a parte que estão a utilizar) de ser legitimamente alugada - e, portanto, sem deduções fiscais para essa actividade.

O outro risco, – mais uma vez, nos EUA – é a possibilidade de uma relação a longo prazo enquadrada nas regras do casamento de direito comum. Isto é raro, a menos que estejam envolvidas crianças. Um casal que tenha filhos, casado ou não, pode ter os tribunais envolvidos para supervisionar a divisão dos bens no que diz respeito a assegurar que os filhos tenham um lugar para viver e um apoio financeiro adequado.

Para o Reino Unido, eu pensaria que as leis seriam mais ou menos semelhantes. Consulte este website para uma revisão mais detalhada. https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/