Quanto mais do que a minha hipoteca devo cobrar pelo aluguer?

Lamento dizer que está a fazer a pergunta errada. Se sou proprietário de um aluguer que comprei com dinheiro, tenho hipoteca zero. O tipo a quem vendo usa um emprestador de dinheiro duro (cobrando uma taxa elevada) e financia 100%. Tudo isto não significa nada para o potencial inquilino.

Em geral, olharíamos para o rácio renda para comprar na área, e decidiríamos se as casas estão a vender por um preço que torna rentável comprar e depois arrendar.

Na sua situação, compreendo que esteja a procurar decidir sobre uma renda com base nos seus custos. O navio já navegou. Já é seu. Tem de procurar na zona e descobrir para que é que a sua casa vai alugar. E esse número dir-lhe-á se pode pagar o seu aluguer ou se seria melhor vender.

Tenha em mente - não faz a lista de um país, mas se estiver nos EUA, parte de uma propriedade alugada é que “deve” depreciá-la todos os anos. Isto é uma coisa fiscal. Reduz a sua base de custos todos os anos e esse montante é uma perda contra os rendimentos do arrendamento ou pode ser utilizado contra os seus rendimentos normais. Mas, quando vende, a sua base é mais baixa por este montante e será tributado sobre a diferença entre a sua base e o preço de venda.

Editar: Depois de ler a pergunta actualizada da OP, deixe-me responder desta forma. Há especialistas que sugerem que um imóvel alugado deve ter uma renda suficientemente alta para que 50% do aluguer cubra as despesas. Isto não inclui a hipoteca. Por exemplo, $1500 de renda, $750 vão para impostos, seguros, manutenção, reparações, etc. Os restantes $750 podem ser aplicados à hipoteca, e o que resta é lucro em dinheiro.

Ninguém pode dar-lhe mais do que uma vaga ideia do que procurar, porque não partilhou os números. Quais são os seus impostos? Seguros? Custos anuais de paisagismo/arroçamento? Então pegue em cada item que tenha uma vida limitada, e divida o custo pela sua vida útil. por exemplo $12.000 de telhado durante 20 anos é $600. Faça isto para a pintura, e cada aparelho. Em seguida, permita uma taxa de 10% de vagas. Se cobrir tudo isto e a hipoteca, pode valer a pena mantê-la. Uma vez que tem capital zero, o tempo está do seu lado, o preço pode subir, e espera-se que o pagamento mensal seja efectuado com um chip no empréstimo.

O aluguer será determinado por:

o aluguer a ser cobrado em casas semelhantes perto de si.

Os seus custos têm não têm qualquer incidência , sobre o preço que receberá.

Como outros salientaram, não se pode simplesmente escolher um número favorável e alugar por esse montante. Se quiser alugar a sua casa, deve alugá-la por um valor com o qual um inquilino concordaria.

Por exemplo, há uma casa na minha rua que anda à procura de inquilinos há 3 anos. Eles querem 2.500 dólares por mês. Isto cobre a sua hipoteca, e um pouco mais para impostos e reparações. Nunca foi alugada uma única vez. Outras casas no meu bairro alugam-se por cerca de $1.000 por mês. Não há valor para um inquilino em alugar uma casa que custa mais $1.500 do que uma casa semelhante 2 portas abaixo.

Agora o que se pode ver é a mitigação de custos. Por isso, estou a utilizar dados da minha área. As casas na minha zona da Florida devem ter ar condicionado a funcionar nos meses húmidos para evitar que a humidade arruine a casa. Isto pode facilmente ser de $100 por mês (normalmente mais). A cidade exige que tenha serviço de água, mesmo quando não está ocupada, embora o custo seja muito pequeno. O mesmo acontece com o desperdício, que é uma taxa fixa: 20 dólares por mês. A rega do jardim é uma obrigação durante os meses secos (se quiser manter a relva). Digamos que isso custa 50 dólares por mês, durante todo o ano. O controlo de pragas é obrigatório, especialmente se a sua casa tiver peças de madeira (como chão ou telhado). Mesmo o modesto controlo de pragas é de 25 dólares por mês. Os impostos sobre propriedades rondam os $240 por mês. Digamos que a sua hipoteca é de cerca de $1.000 por mês. Isso significa que ficar sem casa custaria $1,435.

Agora, se alugasse a casa, muitos desses custos poderiam “desaparecer”, tornando-se a responsabilidade dos inquilinos. O seu custo de ficar com a casa vazia custaria $1,240. Vamos almofadar isso com 10% para reparações e ir com $1,364.

Agora vamos assumir que pode alugar por $1,000 por mês. Tenha em mente que todos estes preços são mais ou menos adequados para a minha área, mas irão mudar com base no tamanho e nas comodidades.

As suas escolhas são deixar a casa ficar vazia por $1,435 por mês ou enchê-la e apenas “perder” $240 por mês. Tenha em mente que em ambos os casos estará a ganhar equidade.

Então o que muitas pessoas fazem por aqui é alugar as suas casas e pagar os $240 como um investimento. Por cada $240 que pagam, recebem $1.000 em acções (bem, juros e taxas à parte, mas você ganha o ponto).

Não é um fazedor de dinheiro para eles neste momento, mas à medida que envelhecem, duas coisas acontecem. Que $240 por mês “pagamento” paga a sua hipoteca, por isso acabam por ser donos da casa. Depois, aquele pagamento de 240 dólares por mês transforma-se em rendimento extra. E a dada altura, o seu aluguer pode ser vendido por (vamos adivinhar) $400.000. Então, pagaram $86.400 e receberam de volta $400.000. Durante todo o tempo, estão a construir equidade no seu aluguer e na casa em que vivem.

O importante retirar disto, é que não é uma fonte de rendimento para o senhorio tanto quanto é um investimento. É provável que não consiga alugar uma casa por mais do que uma hipoteca + custos + impostos, mas constitui um bom veículo de investimento.

Embora JoeTaxpayer tenha dado uma resposta muito perspicaz, e claramente a melhor resposta, deixem-me quebrá-la de forma muito simples para vocês.

Fale com uma boa a grande empresa de gestão de propriedades.

Dado que estará fora do estado, vai precisar de uma de qualquer forma. Uma boa vale o seu custo, uma óptima ainda melhor.

Dir-lhe-ão o que o “mercado vai suportar” ao alugar a sua casa e os custos esperados. A partir daí, poderá tomar uma decisão inteligente.

Já teve alguma experiência na gestão de propriedades de aluguer? Vou assumir que não, e como tal deve ter profissionais como parte da sua equipa.

É mais do que provável que tenha de investir dinheiro para sustentar este imóvel como arrendamento. É exactamente como os números tendem a funcionar.

em primeiro lugar, deixe-me reiterar o que todos os outros dizem sobre tarifas de aluguer que nada têm a ver com as suas despesas. deve cobrar tarifas de mercado. ligeiramente mais elevadas se quiser inquilinos melhores e ligeiramente mais baixas se quiser evitar uma vaga prolongada. pode determinar tarifas de mercado encontrando imóveis semelhantes na sua área e vendo o que eles estão a pedir para alugar. terá de se adaptar à localização, imagens quadradas, número de casas de banho, etc.

agora que isso está fora do caminho, aqui está uma lista de verificação rápida das despesas que terá de calcular e/ou estimar para o seu imóvel específico a fim de decidir se deve alugar ou vender:

1. juros hipotecários (provavelmente não quer contar o princípio que está a pagar cada mês). isto é cerca de 3-5% do montante do empréstimo nestes dias.
2. capital perdido (o montante do rendimento mensal que esperaria obter se recebesse de volta o seu adiantamento, ou qualquer outro capital acumulado). 3-10% do seu capital próprio é um número razoável.
3. impostos. isto é geralmente cerca de 2% do valor da propriedade, mas varia muito conforme o estado e mesmo o condado.
4. seguro. isto é cerca de 0,5-1% do valor da sua propriedade. já deve ter seguro de proprietário, mas provavelmente deve fazer um upgrade para seguro de proprietário por um pouco mais de dinheiro.
5. manutenção. coisas como cortar a relva e mudar o filtro da fornalha poderá passar para um inquilino. caso contrário, poderá contratar um serviço. também, terá de fazer inspecções anuais e cuidados de carpetes.
6. reparações. quando o forno se apaga ou uma tubagem provoca uma fuga, está no gancho. as estimativas para reparações variam entre 0,5%-2% do valor da casa por ano. um novo telhado pode atrasar 10% do valor da casa, mas provavelmente só é necessário a cada 15 anos. as melhores estimativas para estes custos especificam cada item principal com uma estimativa de vida útil e custo de substituição.
7. custos de gestão. alguém precisa de estar de serviço para reparações de emergência, fazer inspecções anuais, acompanhamento de candidaturas de inquilinos, pagamentos atrasados, etc. se contratar uma empresa de gestão, normalmente, eles recebem uma percentagem do aluguer. cerca de 10% do aluguer é bastante normal, mas as tarifas variam muito e algumas empresas de gestão cobram uma taxa mensal fixa.
8. apreciação/depreciação. isto é normalmente um rendimento e não uma despesa. as casas tendem a subir de valor em função da inflação. a inflação nos nós tende a ser de cerca de 3% por ano. no entanto, num mercado mau (por exemplo, 2009) os preços das casas podem descer drasticamente.

se somarmos todas as despesas acima e for mais do que as taxas de mercado para arrendamento, devemos vender. se as despesas acima forem inferiores às taxas de mercado, então é preciso considerar se a margem de lucro é suficiente para justificar o incómodo e o risco.

Penso que está a tentar descobrir o que será para si uma taxa de aluguer de break-even, para que depois possa decidir se vale a pena alugar às taxas de mercado actuais.

Isto é complicado de determinar porque as avaliações futuras são incertas. No entanto, pode fazer estimativas aproximadas. A componente mais incerta é provavelmente a valorização ou depreciação do capital (aumento ou diminuição do valor do seu imóvel). Este é normalmente um número relativamente grande (significativo para o cálculo). O valor é incerto porque depende de previsões do mercado imobiliário. As taxas de juro ou condições económicas futuras irão provavelmente desempenhar um papel importante na determinação do valor futuro do seu imóvel. Obviamente, há inúmeros outros custos a considerar, tais como manutenção, impostos e seguros, alguns dos quais podem ser via caução e incluídos no pagamento da sua hipoteca. A maior incerteza em termos de rendimentos é o nível de renda e a taxa de ocupação. O primeiro é razoavelmente previsível, o segundo é menos.

Aconselha-se a fazer uma folha de cálculo e a listar todas elas com margens de erro para ter alguma ideia.

O montante absoluto que está a pagar sobre a hipoteca é uma fraude semelhante a quando os concessionários de automóveis lhe perguntam qual o pagamento que pode pagar. Isso não é o que é relevante. O que é relevante é o Valor Presente Líquido de TODOS os pagamentos em relação ao que está a receber em troca.

Note que uma questão com a avaliação do seu custo de capital é, qual é o seu custo de oportunidade. ou seja, se não tivesse o dinheiro preso em bens imóveis, o que poderia estar a ganhar com ele noutro lugar? Isto não é realmente parte do custo de capital, mas é algo a considerar.

Note também que o pagamento mensal total da hipoteca não é útil para os seus cálculos porque uma parte significativa do pagamento será provavelmente para pagar o capital e como tal não representa nenhum custo real para si (é realmente apenas uma transferência - reduzindo o seu saldo bancário mas aumentando o seu capital na casa). A parte dos juros é um custo real para si.

Queria apenas acrescentar um factor às outras respostas. O custo de manutenção, etc., não é uma fracção do custo de financiamento - é mais provavelmente uma fracção do valor da casa, e uma função da sua idade. Se disser que precisa de substituir um telhado de 25 em 25 anos, e isso custa $10.000 (depende do tamanho da casa, obviamente), então precisa de reservar $400 por ano para a reparação do telhado. Outros custos (pintura, pavimentos, cozinha, casas de banho, aquecedores de água, aquecimento, ar condicionado, manutenção do pátio, etc.) podem ser estimados aproximadamente da mesma forma. Uma regra geral é 1% do valor da casa por ano para cobrir toda a manutenção de grandes bilhetes. Se pagar 4% de hipoteca, isso aumentaria a reserva em 25%; mas se as taxas de juro aumentarem, a fracção pode ser menor (lembro-me de pagar mais de 10% de hipoteca…).

Em geral, se manter um imóvel para rendimentos de aluguer a longo prazo (com potencial para valorização - mas os preços podem subir e descer) é uma boa ideia dependerá em grande medida da sua capacidade de prever custos e valor futuros. Se tiver uma hipoteca variável, isso será mais difícil de fazer.

O seu raciocínio está ao contrário. Como outros salientaram, não se pode simplesmente decidir quanto se cobra independentemente do mercado. Deixe-me parafrasear um pouco de economia 101 para sublinhar a razão pela qual também não deve pensar assim:

Pode ver uma propriedade de aluguer como a sua casa (o mesmo raciocínio é normalmente explicado com o exemplo dos quartos de hotel) como uma série de bens perecíveis. A sua casa representa a venda potencial da renda de Janeiro (que perece uma vez terminado o mês de Janeiro), mais a renda de Fevereiro, etc.

A sua abordagem foi calcular os custos totais (todos os custos fixos e variáveis da propriedade daquela casa, bem como os custos associados ao aluguer específico) e calculá-los em média ao longo do período de tempo, de modo a saber quanto pedir pelo menos.

Partindo do princípio de que apenas pretende alugá-la, não vendê-la ou deixar um membro da família viver lá, não pode pensar desta forma. A maioria desses custos que calculou são o que os economistas chamam de custos de embolsar. Já suportou os custos da hipoteca e estes não são afectados pela sua decisão de alugar ou não alugar. Estes custos são *irrelevantes** para o seu processo de tomada de decisão. Só precisa de pensar nos custos marginais: aqueles custos adicionais que tem quando aluga mas não quando não o faz.

Veja os preços de mercado para alugar imóveis semelhantes naquela região e compare-os com os seus custos marginais*. Desde que sejam mais elevados do que os seus custos marginais, alugue. Isto não significa que tenha a certeza de obter lucros, mas significa que tem a certeza de obter menos perdas do que na sua única alternativa de não arrendar.

Concordar com os posts anteriores a questão está mal formulada.

-mas-

Clark Howard diz que é realmente necessário estar a receber 90% de volta no pagamento da hipoteca. Lembre-se que o que, em princípio, o seu pagamento mensal é um acréscimo ao seu património líquido e cada mês que lhe dá um pouco mais de dinheiro do que o último pagamento. Também isto é uma boa cobertura da inflação e, a dada altura, dentro de alguns anos estará no limiar da rentabilidade.

Penso que a hipoteca não deve de modo algum estar na equação para determinar o quanto cobrar. Claro que pretende cobrir a sua hipoteca mas o preço do aluguer é determinado apenas pelo quanto o arrendatário está disposto a pagar (oferta e procura) e não pela sua hipoteca (algumas pessoas nem sequer têm uma hipoteca).

Por outras palavras, penso que deveria cobrar um preço baseado em casas alugadas semelhantes.

por isso, se o alugarmos, não queremos apenas cobrar o que estamos a pagar na nossa hipoteca - estaríamos definitivamente a perder dinheiro se o fizéssemos.

penso que está a ignorar uma coisa: o seu lucro/perda não é mensal. O seu lucro é a propriedade que fica depois de a hipoteca terminar. Mesmo que tenha de acrescentar mais $100 todos os meses porque aluga menos do que a hipoteca + manutenção + impostos, após 30 anos fica com uma propriedade no valor de, ou seja, $200k enquanto paga por ela, ou seja, 30 anos * 12 meses * $100 = $36k.

Pode alugá-la menos do que os seus custos e ainda assim ter lucro a longo prazo.

A fim de chegar a uma decisão, são necessários os números: Sugiro uma folha de cálculo. Enumerar os custos mensais e anuais (ver outras respostas). Depois determinar qual a tarifa de mercado para o aluguer. Assim que tiver os números, será claro do ponto de vista dos números. Considera-se o incómodo de ser proprietário de um imóvel à distância, que não é tido em conta na folha de cálculo.