A companhia hipotecária está a tentar forçar-nos a fazer reparações após uma reclamação de seguro

Apresentou um pedido de indemnização por danos no convés. A companhia de seguros notificou a companhia hipotecária.

Agora a companhia de hipotecas quer certificar-se de que a garantia do empréstimo ainda se encontra em boas condições.

Querem que efectue as reparações que insistiu necessitarem de ser feitas. Podem até exigir-lhe que utilize um empreiteiro licenciado antes de liberar os fundos.

Uma vez que seja proprietário da casa sem hipoteca, então pode decidir por si próprio se é necessário fazer pequenas reparações.

O seu contrato de hipoteca provavelmente dá-lhe três opções:

• Pague a sua hipoteca na totalidade.

• Use o pagamento da companhia de seguros para reparar o seu baralho de forma a ser semelhante em qualidade ao que era quando contraiu a hipoteca, permitindo o desgaste normal desde que contraiu a hipoteca.

• Por outras palavras, pode “restaurar ou reparar o imóvel para evitar diminuir a segurança do credor”.
  De acordo com a maioria das hipotecas americanas, se conseguir fazer as reparações por menos do que o acordo do seguro, e o mutuante estiver satisfeito com o trabalho, poderá manter as poupanças.

• Entregue o pagamento da companhia de seguros para o baralho ao seu credor, e peça-lhe que aplique esse montante para o capital da sua hipoteca.
  Se as reparações não forem “economicamente viáveis”, e se estiver actualizado com os seus pagamentos, a maioria das hipotecas americanas especificam esta utilização do dinheiro.

Aqui estão algumas disposições típicas de hipotecas a este respeito. Este é um excerto do formulário Fannie Mae/Freddie Mac 3048 , que é o formulário utilizado pela maioria dos bancos para hipotecas no estado de Washington. (Acrescentei pausas de parágrafo e dobra* para maior clareza.) Muitos estados têm formulações diferentes, mas a intenção é a mesma:

Em caso de perda, o Mutuário deve avisar imediatamente a companhia de seguros e o Mutuante. O Mutuante pode fazer prova de perda se não for feita prontamente pelo Mutuário. Em caso de perda, o Mutuário e o Mutuário concordam por escrito , qualquer produto de seguro , quer o seguro subjacente tenha ou não sido exigido pelo Mutuante, deverá ser aplicado na restauração ou reparação do imóvel , se a restauração ou reparação for economicamente viável e a segurança do Mutuante não for diminuída.

& > Durante esse período de reparação e restauro, o Mutuante terá o direito de reter o produto do seguro até que o Mutuante tenha tido a oportunidade de inspeccionar o bem para garantir que o trabalho foi concluído a contento do Mutuante, desde que tal inspecção seja efectuada prontamente. O mutuante pode desembolsar o produto das reparações e restauro num único pagamento ou numa série de pagamentos progressivos, à medida que os trabalhos forem concluídos. A menos que um acordo seja feito por escrito ou que a Lei Aplicável exija o pagamento de juros sobre tais rendimentos do seguro, o Mutuante não será obrigado a pagar ao Mutuário quaisquer juros ou rendimentos sobre tais rendimentos.

& > As taxas para ajustadores públicos, ou outros terceiros, retidas pelo Mutuário não serão pagas a partir dos rendimentos do seguro e serão a única obrigação do Mutuário.

** Se a restauração ou reparação não for economicamente viável ou a segurança do Mutuário for reduzida, as receitas do seguro serão aplicadas às somas garantidas por este Instrumento de Segurança** , devidas ou não, com a franquia, se houver, paga ao Mutuário. Tais receitas do seguro devem ser aplicadas pela ordem prevista na Secção 2.

Verifique o seu trabalho de papel de hipoteca. A maioria das hipotecas têm cláusulas que exigem que mantenha o imóvel, o mantenha em bom estado de conservação, e que evite a sua deterioração. O imóvel é a garantia do credor hipotecário para o empréstimo, pelo que é razoável que tenham voz na manutenção do imóvel em boa forma.

Pode dizer-lhes para baterem areia, e depois podem chamar o empréstimo devido na totalidade.

Vamos ilustrar como funciona a hipoteca típica e o seu seguro, desde o início.

• Você: Quanto por esta casa?
• O proprietário anterior: 100k
• Você: Dê-me um empréstimo de 100k, deixo-o deter este activo de 100k como garantia
• - Banco: Vale realmente 100k? & - Avaliador: Sim, vale 100k. & - Banco: Aqui está 100k para si. Agora assegure-o por este montante para que o valor da minha garantia seja protegido.

passam poucos anos

• Você: A tempestade danificou a minha casa.
• Perito: O dano foi de 10k, portanto a casa vale agora 90k*. & - Seguradora: Aqui estão os seus 10k. O nosso acordo está feito, façam o que quiserem com ele.
• Você: Fixei a minha casa em 98k e os últimos 2k guardarei para mais tarde
• - Banco: Espere um minuto! O nosso acordo era de ter 100k de bens como garantia. Eu não concordo com um 98k!

Está no último ponto agora. O objectivo do seguro era preservar o valor da garantia do banco, pelo menos do seu ponto de vista. Ao fazer uma reclamação, testemunhou que ocorreu um dano e que se perdeu algum valor da propriedade. É apenas razoável para o banco que queira que o valor do bem seja restaurado ao valor do empréstimo. Ou ao contrário. O banco não se importa realmente se o seu baralho for reparado, apenas se preocupa em ter o lado direito igual ao esquerdo nos livros. Ao aceitar a hipoteca, concordou em preservar o valor do bem. Há muitas maneiras de sair desta situação, mas embolsar o dinheiro não é uma delas.

Não há necessidade de lutar contra a companhia hipotecária, porque eles têm razão. Fale com eles de boa fé e passeie pelas opções disponíveis. Se sente que pode viver com o baralho como está, então pagar parte do empréstimo pode ser uma boa ideia. Não se “perde” o dinheiro desta forma, ainda se está 2k à frente - só que não agora, mas daqui a 20 anos.

Depois de pensar: é possível que seja “suficiente” reavaliar a casa para garantir que ainda vale o seu valor original mesmo com o baralho danificado (por exemplo, devido a outros melhoramentos que fez ao longo dos anos ou ao aumento geral dos preços da propriedade na área). Faço citações, porque é preciso contar os custos de reavaliação que podem ser demasiado grandes para a fazer valer a pena. E pode vir a valer ainda menos, por exemplo, se os preços baixassem. Ou acrescentar outra garantia, mas isso significa assinar outro penhor que também custa dinheiro.

A longo e curto prazo, a empresa hipotecária tem um interesse significativo no valor de revenda do imóvel em caso de incumprimento. Imaginem um cenário em que dizem a si próprios que ainda não vão reparar o baralho (“meh, vamos fazer isso no próximo Verão”) e acontece algo que provoca um incumprimento na hipoteca.

O valor de revenda da casa pode ser prejudicado pelo baralho, mesmo que esteja disposto a viver com ele. Assim sendo, a companhia hipotecária tem todo o direito de insistir que efectue as reparações a fim de manter o imóvel em condições de venda, pelo que a sua essência é que não tem muita escolha a não ser fazer as reparações.

Tenha também em mente que a companhia de seguros pagou pela reparação do telhado _ e do convés_*. Se soubessem que agora não tem intenção de utilizar o dinheiro para reparar a propriedade, poderia acabar em água quente legal com eles. Afinal de contas, did aceita o cheque para reparações que agora não está a efectuar.

É apenas possível que se tiver a sua casa avaliada (provavelmente custará algumas centenas de dólares), e o valor for suficientemente superior ao que a companhia hipotecária deve, que eles deixem este deslizar, uma vez que estão cobertos. Muitos bancos, pelo menos, permitem linhas de crédito garantidas contra o capital próprio da sua casa, e permitem que o montante do empréstimo aumente se/o valor do imóvel subir e o seu capital próprio aumentar. No entanto, eu administraria isto pela companhia hipotecária antes de investir na avaliação, uma vez que podem não ser tão flexíveis como os bancos com quem já lidei, e em qualquer caso é uma aposta, a menos que tenha a certeza do valor do seu imóvel.