Disse que calculou que os juros que terá pago durante os primeiros 3 anos serão os mesmos com as hipotecas de 15 e 30 anos. Isto não é muito exacto.
Vejamos os números.
A partir dos números de pagamento mensais que deu, parece que estava a contar com uma taxa de 4,0%. Isto parece bastante elevado, pois as actuais taxas hipotecárias médias nacionais são actualmente 2,86% para uma taxa fixa de 15 anos e 3,61% para uma taxa fixa de 30 anos. Uma vez que está a planear vender dentro de 3 anos, poderia potencialmente obter uma taxa ainda melhor ao obter uma taxa de hipoteca ajustável; a média nacional actual para uma taxa ajustável de 5 anos é de 2,80%. No entanto, as taxas podem variar localmente e com a sua situação de crédito, pelo que assumirei que 4,0% é a melhor taxa que se pode obter por uma hipoteca de 15 ou 30 anos. (Se cano conseguir uma taxa mais baixa, poderá poupar bastante, mesmo em apenas 3 anos).
Por uma hipoteca de $230K, 15 anos a 4,0% , durante os próximos três anos, eis o que pagaria:
& - Pagamento mensal: $1.701,28 ($61.246,08 durante 36 meses)
- Total de juros pagos nos primeiros 36 meses: $25.561,08
- Restante capital após os primeiros 36 meses: $194.314,92
- Capital da casa, assumindo que não houve alteração no valor: $35.685,08
Se, em vez disso, foi com a hipoteca de 30 anos a 4,0% , aqui está o que está a ver:
- Pagamento mensal: $1098,06 ($39.530,16 durante 36 meses)
- Total de juros pagos nos primeiros 36 meses: $26.877,06
- Restante capital após os primeiros 36 meses: $217.347,07
- Capital próprio, assumindo sem alteração de valor: $12.652,93
Assim, a diferença de juros pagos entre as duas opções nos primeiros três anos é um pouco superior a $1.300.
Devido ao maior pagamento, a diferença no capital próprio após 3 anos é muito maior: mais de $23.000. A razão disto é importante é que, com apenas 3 anos entre o momento da compra da casa e o momento da venda, não há garantia de que o valor da casa subirá nesse tempo. O valor poderia ser igualmente menos de três anos a partir de agora. Com a hipoteca de 30 anos, está a colocar apenas $13k para o seu capital, e se o valor da casa cair, poderá encontrar-se de cabeça para baixo na hipoteca . Com a hipoteca de 15 anos, estaria a colocar mais de $35k para o seu principal, e poderia suportar uma queda muito maior no valor antes de se encontrar debaixo de água.
Dito isto, a diferença no capital próprio entre as hipotecas de 15 e 30 anos é compensada pelo montante que poupa em pagamento em cada mês. Portanto, se se mantiver os seus $600 extra por mês, não terá de pagar com os 30 anos, a diferença entre as duas opções é apenas os $1.300 de juros. Se gastar os $600 por mês, poderá ver-se em apuros.
Quanto à sua opção de aluguer, há algumas coisas que faltam na sua comparação:
Se comprar, terá de pagar o imposto predial. Como inquilino, os impostos sobre a propriedade estão incluídos no aluguer.
Se comprar, terá de pagar o seguro do proprietário. Como inquilino, só precisa de um seguro muito menos dispendioso para inquilinos.
Se comprar, corre o risco de uma retracção no mercado imobiliário quando quiser vender. Como inquilino, basta-lhe ir-se embora após 3 anos.
Se comprar, está no gancho para quaisquer custos de manutenção que surjam, desde uma torneira com fugas até um telhado com fugas. Como arrendatário, o senhorio é responsável.
Vender uma casa de 3 em 3 anos significa geralmente que pagará vários custos de fecho (comissão de imobiliária, avaliação, seguro do título, etc.) de 3 em 3 anos. Isto irá corroer qualquer capital que esteja a ganhar na hipoteca. Se estiver a arrendar, isto não é uma preocupação.