15 anos de hipoteca vs 30 anos pagos em 15

Os seus cálculos estão correctos se utilizar a mesma taxa de hipoteca tanto para as hipotecas de 15 como de 30 anos. No entanto, geralmente quando solicita uma hipoteca de 15 anos, a taxa de juro é significativamente inferior à taxa de 30 anos . A taxa é mais baixa por uma série de razões, mas principalmente há menos risco para o banco num plano de reembolso de 15 anos.

“Porque é que qualquer pessoa teria 15 anos em vez de pagar apenas 30 anos em 15 anos?

Porque a taxa não é a mesma. Nunca que eu tenha visto nos meus 30 anos de taxas seguintes. Vi que a diferença de taxas varia entre .25% e .75%. (Em Março de ‘15, a taxa média na minha área é de 30yr 3,75% / 15yr 3,00%) Para um empréstimo de $150K, isto coloca o pagamento de 15yr a $1036, com os 30 (a uma taxa mais alta) pagos em 15 anos a $1091. Esta diferença de $55 pode ser considerada um "prémio de flexibilidade”, pois oferece a opção de pagar os $695 reais em qualquer período em que o dinheiro seja necessário noutro lugar.

Se a taxa fosse a mesma, eu agarraria nos 30, e como não posso dizer “investir a diferença”, eu diria para pagar a um ritmo de 15, a menos que tivesse uma situação de fluxo de caixa. Um cônjuge desempregado. Uma emergência que financiou com um empréstimo a uma taxa de juro elevada, etc. O conselho de ter um fundo de emergência é óptimo até que, por qualquer razão, não haja suficiente.

Por uma nota pessoal, eu fui com a hipoteca de 15 anos para o nosso último refinanciamento. Estava perto dos 50 na altura, e pareceu-me prudente apontar para uma reforma sem hipoteca.

Se a taxa de juros em ambas as hipotecas for a mesma, então sim, acabará por pagar o mesmo montante em juros se ambas forem pagas em 15 anos.

Contudo, na prática, quase sempre uma hipoteca de 15 anos terá uma taxa de juro muito mais baixa do que uma hipoteca de 30 anos.

Também, se estiver a pensar em contrair uma hipoteca de 30 anos com a intenção de a pagar antecipadamente, certifique-se de que não tem uma penalidade de pagamento antecipado; esta é uma penalidade que o banco lhe cobrará se pagar o empréstimo antecipadamente.

Sim. Custa o mesmo pagar uma hipoteca de “15 anos em 15” contra uma hipoteca de “30 anos em 15 anos”. Afinal, o período de amortização de 30 anos só é utilizado pelo mutuante para calcular o pagamento mensal que ele espera, enquanto que, sem que ele saiba, está a utilizar uma amortização de 15 anos e a mesma taxa para calcular os pagamentos que realmente vai fazer.

Um factor: Pode* fazer pagamentos extra ao nível que deseja, sem incorrer em penalizações por parte do credor? A maioria das hipotecas tem limites de pré-pagamento. Afinal de contas, está a ver os seus 30 anos de fluxo de caixa estável subitamente encurtados. Ele tem de sair e encontrar outra pessoa para emprestar os pagamentos inesperados a…

EDIT: Hipotecas fechadas, com encargos de pré-pagamento são a norma aqui no Canadá; as hipotecas abertas predominam nos EUA http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Todas as respostas dadas até agora são correctas, mas bastante restritas.

Quando se compra uma bagagem de 30 anos, está-se a comprar o direito para pagar a dívida em até 30 anos. O que se paga depende da taxa de juros e do tempo realmente necessário para a pagar (e do capital e pontos e assim por diante).

Tal como está a comprar esse direito, o devedor hipotecário está a vender-lhe esse direito, e normalmente cobram algo por ele, normalmente uma taxa mais elevada. Afinal, eles, e não você, ficarão expostos ao risco de juros durante 30 anos.

Contudo, se algum banco tiver um aneurisma e estiver disposto a conceder-lhe um empréstimo de 30 anos pelo mesmo preço ou por um preço inferior ao de qualquer outro banco, está disposto a ir para um empréstimo de 15 anos, ei, flexibilidade gratuita. Mais vale aceitá-lo. Se quiser pagar o empréstimo em 15 anos, ou 10 ou 20, pode ir em frente e fazê-lo.

Para além da razão em @rhaskett’s answer , é importante considerar que pagar uma hipoteca de 30 anos como se fosse de 15 anos é muito mais inconveniente do que pagar apenas os pagamentos regulares de uma hipoteca de 15 anos. Quando se paga um extra sobre a hipoteca, alguns mutuantes não sabem o que fazer com o pagamento extra, e precisam de ser informados explicitamente que o extra tem de ser aplicado em relação ao capital. Poderá ter de o fazer todos os meses com cada pagamento. Além disso, algumas entidades financiadoras não lhe permitirão estabelecer um pagamento automático para mais do que o pagamento da hipoteca, pelo que poderá ter de submeter explicitamente o seu pagamento com instruções para a entidade financiadora todos os meses, e depois acompanhar cada mês para se certificar de que o seu pagamento foi creditado correctamente. Algumas entidades financiadoras são melhores neste tipo de coisas do que outras, e não saberá realmente qual será o incómodo com o seu credor até começar a fazer pagamentos.

Se pretende pagá-lo em 15 anos, então basta obter a hipoteca de 15 anos.

Considerar o “custo de oportunidade” do reembolso extra de um empréstimo de 15 anos. Se se deve dinheiro a 30% ao ano e dinheiro a 4% ao ano, então é um “no brainer” que o empréstimo de 30% seja pago primeiro. Considere também que se a hipoteca não for dedutível nos impostos e pagar imposto sobre o rendimento, que não paga imposto sobre o dinheiro que “poupa”. (ou seja, no extremo de $1 poupado são $2 ganhos).

O pensamento prospectivo é fundamental, se estiver a pagar agora a faculdade de alguém, então gostaria de pagar a partir de um plano de educação para o qual as contribuições são dedutíveis nos impostos, o dinheiro entra, o dinheiro sai.

No meu país, a maioria das hipotecas, sejam elas 15,25,30 anos, tendem a durar 6-8 anos para o credor. As pessoas mudam de casa, ou pagam ou refinanciam de novo.

Eu aceitaria os 15 pela taxa de juros, mas apenas se pudesse sustentar os pagamentos sem dificuldades. Talvez uma casa mais modesta?

Se não puder pagar os pagamentos mais elevados, provavelmente navegará um pouco perto do vento de qualquer maneira.

Outra coisa a considerar é que os benefícios fiscais podem ser alterados com o golpe de uma caneta, mas ainda pode ter de cumprir os reembolsos.

Outras pessoas têm desmentido o ponto de vista de que obterá uma taxa melhor sobre uma hipoteca de 15 anos, normalmente cerca de 1,25 % mais baixa. A taxa mais baixa torna a hipoteca de 15 anos financeiramente mais sensata do que pagar uma hipoteca de 30 anos em 15 anos.

Portanto, vá com os 15 anos se o seu rendimento for estável, nunca perderá o seu emprego, os seus aparelhos nunca quebram, os seus veículos nunca precisam de grandes reparações, os canos da sua casa nunca rebentam, você e o seu cônjuge nunca ficam doentes, e não têm filhos. Ou se tiver filhos, eles têm boa visão, dentes direitos, não têm aspirações para a faculdade, não praticam nenhum desporto caro, e nunca irão pedir ajuda para pagar a renda quando envelhecerem e se mudarem.

Mas se alguma destas possibilidades for provável, a hipoteca de 30 anos dar-lhe-ia alguma flexibilidade para cobrir faltas de dinheiro a curto prazo, revertendo para o seu pagamento normal de 30 anos durante um mês ou dois. Agora, os financeiramente sábios podem não fazer nada porque é suposto ter dinheiro suficiente em reservas para cobrir coisas como esta, e isso é um bom conselho. Mas quantas pessoas lutam para manter essas reservas quando compram uma casa nova?

Considere a elaboração de uma folha de cálculo e o cálculo da diferença do custo dos juros entre as duas estratégias. Quanto mais lhe custará a hipoteca de 30 anos em juros, se a pagar em 15 anos? Esse montante equivale ao custo de uma apólice de seguro para lidar com uma ocasional falta de dinheiro. Quer pagar milhares em juros adicionais por esse seguro? (é um seguro bastante caro)

Uma estratégia seria avançar com os 30 anos agora, fazer os pagamentos de capital extra para o manter num calendário de 15 anos, ver como corre a vida, e refinanciar para uma hipoteca de 15 anos após alguns anos se tudo correr bem e se as suas reservas de dinheiro forem fortes. Infelizmente, é provável que as taxas aumentem nos próximos dois anos, o que torna esta estratégia menos atractiva. Se for possível, vá com os 15 anos, de modo a fixar estas taxas quase historicamente baixas. Considere comprar menos casa ou voltar aos 30 anos se estiver preocupado que as suas reservas de dinheiro não serão capazes de lidar com as pequenas surpresas da vida.

Na verdade, o pagamento extra sai da parte de trás da hipoteca. Assim, tecnicamente, a hipoteca é reduzida em um mês. No entanto, os bancos recalculam sempre a tabela de amortização quando o último pagamento é pago ou quando é solicitado um montante de reembolso. Existe uma diferença entre as duas situações, mas isso é um montante menor. A nota de 30 anos oferece uma flexibilidade que os 15 não oferece. Escolha uma, poupe dinheiro - 15 anos, obtenha flexibilidade - 30 anos.

Porque é que ninguém simplesmente responde à pergunta original?

A pergunta não era sobre custo de oportunidade ou flexibilidade ou despesas familiares. Não há respostas correctas para nenhuma dessas coisas e todas elas dependem de circunstâncias individuais.

Creio que a resposta à questão de saber se o pagamento de uma hipoteca de 30 anos em 15 anos custaria o mesmo montante que uma hipoteca de 15 anos com a mesma taxa de juros é sim, mas SOMENTE se o pagamento for feito exactamente no mesmo prazo que o seu suposto 15 anos. Na realidade, a resposta é NÃO por duas razões: o calendário de amortização; e o facto de que os 30 anos terão sempre uma taxa de juros mais elevada do que os 15 anos.

Da forma como as hipotecas são amortizadas, os juros são pagos em primeiro lugar, essencialmente. Para a maioria das pessoas, a maior parte do pagamento mensal são juros durante a primeira metade da vida do empréstimo. Isto é bom para a maioria das pessoas porque, na realidade, a maioria das hipotecas duram apenas alguns anos, após os quais as pessoas refinanciam ou se mudam e, durante esses primeiros anos, a maioria dos custos de habitação (juros) são dedutíveis nos impostos. É discutível se a perpetuação disto durante toda a vida é sensata… mas esta é a realidade da maioria das hipotecas.

Assim, a menos que pague os seus 30 anos exactamente com o mesmo calendário de amortização dos seus 15 anos teóricos, pagará mais em juros. Uma estratégia comum que as pessoas seguem é pagarem um pagamento mensal extra (ou mais) todos os anos. Na altura em que se deslocar para a reciclagem do seu capital dessa forma, já terá pago muito mais juros do que pagaria num período de 15 anos. E, na verdade, se puder pagar substancialmente o capital no primeiro ano ou dois da sua hipoteca, provavelmente deveria ter pedido menos dinheiro emprestado para começar.

Em teoria, SE as taxas fossem as mesmas (não são) e SE pagasse os 30 de desconto todos os meses EXACTAMENTE da mesma forma que teria pago um 15 (não pagará), pagará o mesmo montante no final. Tem de decidir se a flexibilidade vale mais para si do que a poupança de custos.

Por exemplo: uma hipoteca de 300k a 3,5% terá um pagamento mensal de ~$2150 por um período de 15 anos e ~$1350 por um período de 30 anos, ambos começarão com ~$875/mês de juros (decrescendo gradualmente com o tempo).

O que eu penso que a maioria das pessoas subvaloriza é a liberdade e paz de espírito que vem com uma casa paga ou quase paga… e 15 anos é muito mais tangível do que 30, mais muito mais barato ao todo.

Se puder pagar uma hipoteca de 15 anos sem colocar demasiado stress no seu orçamento, é definitivamente a melhor opção para a segurança financeira.

E tenha cuidado com o conselho de custos de oportunidade do fundo de índice. Em média, pode ser uma boa ideia quando se olha para o longo prazo, historicamente, mas muitas pessoas obtêm rendimentos inferiores à média, dependendo de quando compram e do que o mercado faz no curto prazo. Não há certezas em torno dos retornos que receberá do mercado de acções, mas se tiver uma hipoteca de 30 anos, há muitas certezas em torno do que lhe será devido todos os meses durante os próximos 30 anos. Misturas diferentes de investimentos fazem sentido para pessoas diferentes, e a maioria das pessoas seria sábia em obter alguma exposição à bolsa de valores pelos seus retornos e liquidez. No entanto, se o objectivo de alguém é pedir mais dinheiro emprestado para a sua casa a fim de investir mais dinheiro na bolsa de valores para a sua reforma, seria de facto melhor servido para alcançar a segurança e a independência 15 anos mais cedo.