2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
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Empréstimo para a construção de uma nova casa em substituição de uma casa hipotecada existente?

Digamos que compro uma casa com uma hipoteca normal de trinta anos, pretendendo renovar a casa lentamente e viver ali durante muito tempo (dez anos pelo menos). Cinco anos após a hipoteca, porém, decido que quero construir uma casa nova, mas gostaria de ficar no mesmo endereço. Por outras palavras, quero mandar demolir a casa velha, e construir uma casa nova no terreno agora vazio (enquanto moro numa casa alugada), depois mudar-me de novo para a casa nova e viver lá indefinidamente.

A nova casa será maior e melhor do que a antiga, por isso, uma vez feita, o imóvel como um todo (terreno mais melhoramentos) valerá muito mais do que o montante original do empréstimo.

Existe algum produto de empréstimo que cubra este tipo de processo? Posso contrair um empréstimo para construção para financiar o novo edifício, e depois transformá-lo numa hipoteca convencional, como fazem as pessoas que estão a construir casas em lotes não urbanizados? O que acontece à minha hipoteca antiga quando eu faço isto?

Suspeito que o titular da hipoteca possa não querer que eu destrua a casa antiga, uma vez que isso reduz o valor da propriedade (pelo menos temporariamente) ao valor da terra em bruto, mas que outra opção existe? O que fazem as pessoas que querem comprar uma casa antiga para o local, mas pretendem desde o início demoli-la e construir uma nova casa? Isto só pode ser feito com um grande desembolso de dinheiro adiantado?
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Respostas (2)

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2014-09-11 18:30:30 +0000

Portanto, vamos assumir alguns valores para melhor explicar isto. Para simplificar, todos estes são em milhares:

  • Valor do lote: $50
  • Valor actual da casa: $200
  • Valor actual total do mercado: $250
  • Valor actual do empréstimo: $150
  • Capital actual: $100
  • Valor da casa nova: $300
  • Valor total do novo empréstimo: $350
  • Valor do novo empréstimo: $450
  • Novo valor de capital se não houver contribuição em dinheiro: -$100! (isso é equidade negativa)

& Então, neste exemplo, vai destruir $250 em valor, pagar o empréstimo de $150 existente e ter de investir $300 para construir a nova casa e este exemplo não tem equidade suficiente para a cobrir. Normalmente não se consegue obter um empréstimo por muito mais do que o valor (antecipado) da propriedade.

Basicamente, é necessário obter um empréstimo para construção para cobrir o pagamento do empréstimo existente mais o que quiser gastar para pagar a casa nova menos o que estiver a planear contribuir com as poupanças. Este novo empréstimo terá de ser por menos do que o novo valor total do mercado. A única maneira de isto funcionar é se trouxer dinheiro significativo para o fecho, ou se dever menos do que o valor do lote na propriedade actual.

Note-se que isto é, de facto, uma simplificação. Pode gastar menos na construção de uma casa do que aquilo que vale quando se acaba, etc., mas esta é a forma básica de funcionamento - ou NÃO funciona na maioria dos casos.
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2014-09-11 18:55:50 +0000

Presumivelmente, a casa existente tem algum valor. Se demolirmos a casa existente, estamos a destruir esse valor.

Se o valor da casa nova for significativamente superior ao valor da casa antiga, como se estivesse a falar em substituir uma casa antiga pequena e degradada no valor de $50.000 por uma grande mansão nova no valor de $10.000.000, então o valor da casa antiga que é destruída pode simplesmente perder-se nos erros de arredondamento para todos os efeitos práticos.

Mas caso contrário, não vejo como o faria sem trazer dinheiro para a mesa basicamente igual ao que ainda deve à casa velha.

Presumivelmente a nova casa vale mais do que a antiga, por isso o valor da propriedade quando terminar será mais do que era antes. Mas será o valor do imóvel mais do que a hipoteca antiga mais a nova hipoteca? A menos que a hipoteca antiga tenha sido quase paga, ou se trouxer um monte de dinheiro, a resposta é quase certamente “não”.

Note que do ponto de vista do titular da hipoteca, não se está “temporariamente” a reduzir o valor do imóvel. Está a reduzi-lo permanentemente. O banco que faz o novo empréstimo terá uma hipoteca sobre a nova casa. Não sei o que diz a lei sobre isto, mas terá de (a) destruir deliberadamente um imóvel que outra pessoa tem um penhor enquanto não lhe dá qualquer compensação, ou (b) dar um penhor a dois bancos sobre o mesmo imóvel. Eu não pensaria que qualquer uma das opções seria legal.

Normalmente quando as pessoas demolem um edifício para colocar um novo edifício, é porque o valor do edifício antigo é tão baixo que é insignificante em comparação com o valor do novo edifício. Ou o velho edifício está degradado e pô-lo em forma decente custaria mais do que demoli-lo e colocar um novo edifício, ou pelo menos há algum benefício - real ou percebido - para o novo edifício que faz com que este valha a pena.
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