2014-08-21 16:23:29 +0000 2014-08-21 16:23:29 +0000
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Se eu vender a minha casa, terei de pagar impostos sobre o lucro?

Estou nos Estados Unidos, no Colorado.

Eu comprei uma casa em Julho de 2013. Estava em mau estado, por isso passei os primeiros dois meses a reparar coisas antes de me mudar para cá. Agora, 11 meses depois de me mudar, estou pronto para uma mudança. O plano é o seguinte. Pergunto-me quais serão as implicações fiscais?

Casa actual:

  • Comprado em Julho de 2013
  • Preço de compra: $72.000
  • Pagamento adiantado / custos de fecho: $20.000
  • Materiais e licenças para reparações: $20.000
  • Venda em Setembro de 2014 por $150.000, retirando ~$75.000 em dinheiro.

Basicamente, farei $35.000 na casa actual, depois de todas as despesas. Quanto é que preciso de investir na minha próxima casa para evitar impostos? Tenho os olhos postos numa casa por $130.000. Idealmente, eu colocaria $50.000 para baixo, utilizaria $10.000 para reparações/melhoramentos, e utilizaria os restantes $15.000 para pagar a dívida.
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Respostas (3)

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2014-08-21 18:12:31 +0000

Resposta curta: Vai acabar por pagar impostos sobre a mesma.

Apesar da casa ser a sua residência principal, não satisfaz o teste de propriedade, e não se nota que teve uma mudança no emprego, saúde, ou outras circunstâncias imprevistas que o estão a “forçar” a vender. Caso contrário, poderá beneficiar de uma exclusão máxima reduzida que poderá permitir-lhe sair sem pagar impostos, ou com uma factura fiscal reduzida.

Nem sequer pode fazer uma troca de 1031 para reinvestir numa nova residência primária.

Deverá verificar com um profissional de impostos quais os ajustes que pode fazer na base de custos do imóvel para minimizar os seus lucros líquidos declarados.

EDIT: Testes de Propriedade e Utilização

Durante o período de 5 anos anterior à venda, deve ter:

  • possuir a casa há pelo menos 2 anos, e
  • ter vivido na casa como sua casa principal durante pelo menos 2 anos.

Estes períodos não têm necessariamente de coincidir (Não tem de viver nela como a sua casa principal durante 2 anos consecutivos, apenas 2 anos de tempo dos últimos 5).
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2014-08-21 18:37:51 +0000

Please Note: Antes de tomar quaisquer medidas para uma transacção que envolva possíveis exclusões de imposto sobre ganhos de capital, consulte o seu CPA, advogado ou consultor fiscal. Não sou um CPA ou consultor fiscal.

Uma vez que só viveu nele 11 meses, não satisfaz o “teste de utilização” para a exclusão total. No entanto, mesmo que não tenha vivido nele durante tanto tempo, poderá ser capaz de excluir alguns dos ganhos devido a uma “circunstância imprevista”, e não apenas porque quisesse mudar-se. Diz que está “pronto para uma mudança” e isso significa que se trata de uma decisão arbitrária, e não forçada. Para calcular a exclusão parcial, tome o número de meses que lá viveu antes da venda e divida-o por 24. (11/24 = 0.45). Assim, para uma pessoa solteira, pode excluir até $250.000. Multiplique isso por .45 e obtém $112.500. Se o seu lucro depois de tudo ter sido retirado for apenas $35.000, então pode excluir isso dos ganhos de capital porque é inferior a $112.500.

Tudo isso dito, necessitará de documentação no caso de ser auditado.

Para mais informações, consulte a Publicação 551 do IRS, Base de Activos , e procure a secção sobre bens imóveis.

Veja também este IRS Tax Topic on Sale of Your Home

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2015-02-07 16:50:56 +0000

Em resposta a um dos comentários, poderá estar interessado em ser proprietário da nova casa como propriedade de aluguer durante um ano. Poderia inverter este pensamento e transformar a casa actual numa propriedade de aluguer por um período de tempo (1 ano parece ser o consenso, consulte um contabilista familiarizado com o ramo imobiliário). Isto permitirá potencialmente uma permuta de 1031 para outra propriedade - embora eu acredite que a propriedade não pode então ser uma residência primária.

Todos eles potencialmente não valem a complicação para a poupança fiscal, mas pensei em deitá-los fora. Além disso, a troca 1031 adia os impostos até algum ponto no futuro em que finalmente se vende o(s) bem(s) por dinheiro.
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