Que equidade teria eu quando vendesse hipotecas no início?

Quatro anos após a hipoteca, aqui está uma tabela que mostra quanto capital poderia pagar, assumindo uma amortização de 30 anos com uma taxa de juro fixa e um pagamento mensal.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

O montante de juros que é pago cada mês pode ser facilmente calculado multiplicando a taxa de juros (ajustada ao nível mensal) pelo capital restante.

Assim, por exemplo, a 6%, o primeiro pagamento incluirá (0,06/12)*80000 = $400 em juros. O pagamento total pode ser calculado com o software de folha de cálculo a $479,64, pelo que estaria a pagar $79,64 sobre o capital com o primeiro pagamento.

O capital é constituído pelo montante de qualquer capital pago mais qualquer ganho de capital - custos sobre o investimento.

A menos que tenha um empréstimo só com juros, pagará parte do capital desde o início, no entanto, será uma parte muito pequena no início e aumentará à medida que o tempo passar e pagará cada vez mais do capital.

Se vender pelo mesmo preço que comprou ao fim de 4 anos pode ser provável que tenha menos do que os seus $20k iniciais, uma vez que os custos de compra e venda seriam provavelmente mais do que qualquer equidade que tenha compensado no pagamento de parte do capital.

Ouvi dizer que durante os primeiros anos, só pagarei os juros da hipoteca, e não o capital

Hipotecas só de juros poderá estar à sua disposição, mas caso contrário isso não é correcto.

Para uma hipoteca de reembolso, o mutuante calcula (no pressuposto contrafactual de que a taxa de juros não mudará durante a vida da hipoteca) quanto terá de pagar cada mês para garantir que o capital será pago até zero após o período de amortização acordado. Assim, no primeiro mês o capital é de $80k, os juros são uma fracção disso, chamar-lhe-ei X. Paga o seu pagamento mensal, Y, e Y-X é deduzido do capital.

No segundo mês os juros são uma fracção não de $80k, mas de $80k + X - Y. Assim, no segundo mês os juros são ligeiramente inferiores a X, mas o seu pagamento mensal continua a ser Y. Assim, no segundo mês o capital é reduzido ligeiramente mais do que Y-X, e assim por diante. Eventualmente, no último mês da hipoteca, paga-se 100% do capital restante.

Uma hipoteca só de juros é simplesmente uma hipoteca pela qual (por acordo com o mutuante) Y = X. Ou seja, os pagamentos mensais não pagam o capital, _ sempre_. No final da hipoteca tem de encontrar o montante total emprestado, porque ainda deve ao banco o montante total.

Se terminar uma hipoteca de reembolso antecipadamente, o mutuante utiliza este sistema de juros mensais regulares e pagamentos mensais regulares para calcular o seu capital restante. Depois acrescentam quaisquer encargos administrativos ou penalidades de reembolso antecipado ao montante do capital calculado.

Sempre que a taxa de juros muda (ou a hipoteca muda de outra forma) o seu pagamento mensal é recalculado para ainda atingir o seu objectivo de reembolso, e o banco diz-lhe o seu novo pagamento.

Como uma questão de matemática e, em particular, os efeitos dos juros compostos, acontece que se a hipoteca for amortizada durante um longo período, não pagará much nos primeiros 5 anos. Paga-se alguma coisa, mas é suficientemente pequeno para que as pessoas digam, como aproximação, que nos primeiros anos “não se paga o capital”. soakley mostra alguns números de exemplo, depende da taxa de juros e do período de reembolso.

Então, se fosse realmente verdade que só pagava juros nos primeiros 5 anos (por exemplo, se a hipoteca que escolhe tomar for uma hipoteca só de juros), então no fim de 5 anos o seu capital próprio na casa seria o valor da casa menos os $80k que ainda deve ao banco. Olhando de outra forma, o seu capital é o seu pagamento adiantado de $20k mais todo o aumento do valor da casa (ou menos todo o decréscimo, conforme o caso). Assumindo que não há alteração no valor da sua casa: $100k de activo menos $80k de dívida é igual a $20k de capital próprio.

No entanto, se tiver uma hipoteca de reembolso, então _pagará de facto uma pequena quantia nos primeiros 5 anos e assim o seu património será superior a $20k, assumindo que não haverá alteração no valor da casa.

Note também que não há qualquer questão de “acções” no valor da casa. As pessoas falam sobre o banco possuir 80% da sua casa, mas isso não é verdade (excepto em acordos menos comuns, tais como hipotecas islâmicas). Será proprietário de 100% da casa e deve ao banco $80k (menos o que quer que tenha pago). É por isso que todo o aumento ou diminuição do valor da casa é seu.

Isto é em relação ao seu último comentário imediato, e não necessariamente a questão.

O senhor disse:

Ooh, isso é uma chatice, mas uma coisa boa de se estar atento. Portanto, na situação acima referida, acho que teria sido melhor alugar durante os 4 anos.

A declaração original de Ben Jackson não leva em consideração os seus pagamentos para com o seu comitente (que outros cobriram suficientemente). Recomendaria que olhasse para o seu extracto mensal ou falasse com o seu fornecedor de empréstimo para descobrir quanto pagou até agora (em vez de olhar para tabelas online, que podem não ser 100% exactas de qualquer forma).

Exemplo concreto:

Digamos que descubra que pagou $X para o seu capital até agora. Isso significa que, do seu total de $100.000, pagou $20.000 + $X. Se vender a sua casa a $100.000, acabará por ter $20.000 + $X no seu bolso, menos quaisquer taxas de agentes imobiliários, fecho, etc (as taxas que Ben Jackson mencionou). Isto é de baixo valor para números redondos, mas por exemplo, digamos que pagou $4.000 no seu princípio e os seus honorários totalizam $8.000, acabará com $16.000 no seu bolso após os 4 anos. É claro que começou com $20.000, pelo que agora tem realmente menos. O ponto de equilíbrio é onde principle payments = selling fees, e não há maneira de calcularmos isso para si, só tem de o procurar você mesmo. Mesmo isto, por si só, é um pouco rudimentar. Pela minha experiência com uma casa de 120.000 dólares, os meus honorários eram muito inferiores a 8.000 dólares a cerca de 3.000 a 4.000 dólares (já não me lembro exactamente), e os meus principais pagamentos tinham atingido a marca dos 4.000 dólares muito antes da marca dos 4 anos. Em suma, é totalmente dependente de variáveis que só você conhece (assumindo que esta é uma casa que possui actualmente e está à procura de vender).

Coisas que podem ajudar a sua situação:

• Aumento do valor em casa: se vender por 120k dólares, tem essencialmente \*+$20k no seu bolso. Inversamente, se vender por $80k pode estar com algum problema (a razão pela qual fez um adiantamento é para mitigar este tipo de problemas, que o adiantamento é o seu amortecedor para não ter de ficar a dever nada no caso da sua casa depreciar-se em valor, mas nem sempre o protege).
• Pagar mais do que o mínimo para o seu princípio todos os meses. Se puder fazer isto, sugiro que tente. Pela resposta de Soakley, o seu primeiro mês de pagamento a princípio pode ter sido apenas 80 dólares, com o resto a juros. Se for capaz de desistir mais $100 ou $200, isso é uma melhoria maciça no pagamento do seu princípio, e se estiver a planear ficar por muito tempo, essa é também a melhor forma de reduzir os custos dos pagamentos de juros.

4 anos é um curto período para possuir uma casa, mas pode certamente fazer valer a pena se planear correctamente. Se não for proprietário mas estiver de facto no mercado e pensar que só poderá estar por perto durante 4 anos, verifique os preços na sua área. Se forem baixos, com taxas de juro baixas, poderá ser altamente benéfico. Os mercados imobiliários podem mudar muito em 4 anos, e pode acabar numa boa situação onde compra baixo e vende alto (o sonho do investidor!).

Em última análise, terá de esmagar alguns números para descobrir se alugar ou possuir é melhor para si(ou teria sido melhor).

Vai receber uma hipoteca de 80.000 dólares. Note que muitos credores hipotecários tentarão convencê-lo a obter uma hipoteca mais elevada para que possa pagar as reparações necessárias à casa (ou ir de férias, comprar um carro, ou desperdiçar o dinheiro de muitas maneiras). O prudente é obter a hipoteca de $80.000 e fazer quaisquer reparações e melhoramentos à casa, uma vez que pode pagá-las, para que viva numa casa melhor e numa casa que possa valer mais de $100.000.

Sobre a hipoteca, paga juros pelo montante que deve actualmente ($80.000) e o resto do seu pagamento paga do capital (o montante que deve). Calculei que para pagar $80.000 durante 30 anos a 6% por ano (0,5% por mês), teria de pagar cerca de $480 por mês. No primeiro mês, $400 dos seus $480 é o pagamento de juros, apenas $80 dos $80.000 são devolvidos. No segundo mês, deve menos $80. Paga 0,5% de $80 menos juros, ou seja, 40 cêntimos. Assim, no segundo mês, pagará $80,40. Dentro de 30 anos, quase todos os $480 que paga são provenientes do capital.

Portanto, dizer “no início da hipoteca, só paga juros” é exagerado, mas não tanto assim. No primeiro mês, apenas $80 de $480 são reembolsados. Dentro de dez anos, serão reembolsados $145. Daqui a 20 anos, $264 serão reembolsados. O efeito é mais forte quanto mais longa for a sua hipoteca e quanto mais elevados forem os juros. Com 12% de juros durante 30 anos, pagaria $822,89 por mês, dos quais $800 são juros. O reembolso de $900 por mês significaria que seria pago em 18 anos e meio em vez de 30 anos.

O meu cálculo é que a 6% ao longo de 30 anos, após quatro anos, deveria $75.670 em vez de $80.000. Assim, se voltasse a vender por $100.000, teria $100.000 - $75.670 = $24.330. Há provavelmente taxas, etc. e os meus cálculos e os do banco não são os mesmos, mas terá algum dinheiro adicional, mas não muito.