Quando pode utilizar os bens imobiliários existentes como garantia para comprar mais?

Pouse 20% e já deve os 80% ou $80k, pelo que não tem a capacidade de pedir emprestados $100k ou mesmo $20k para esse efeito. Como LittleAdv afirmou, os bancos apertaram realmente os seus critérios de empréstimo. Pedir emprestado mais de 80% implica um prémio elevado, se é que o consegue de todo. No seu exemplo, quer que o imóvel aumente o seu valor em pelo menos 10% para pedir emprestado $10k.

Geralmente, quando se possui algo - pode dá-lo como garantia para um empréstimo garantido. É assim que funcionam os empréstimos para automóveis e é assim que funcionam as hipotecas.

O seu “capital próprio” no activo é o valor justo actual do activo menos todas as suas obrigações garantidas por ele. Assim, se for proprietário de um bem livre e transparente, tem 100% do seu valor justo de mercado como o seu capital próprio.

Quando hipoteca a sua propriedade, os bancos normalmente utilizam alguma percentagem do valor do empréstimo para garantir que não lhe dão mais do que o seu capital agora ou num futuro previsível. Dependendo do tipo e duração do empréstimo, a percentagem do LTV varia entre 65% e 95%. Antes do colapso do mercado em 2008, poderia mesmo obter mais de 100% de LTV, mas não mais. Para investimento, o LTV será tipicamente inferior ao da residência primária, e as taxas mais elevadas.

Não quero confundi-lo com os pagamentos e depósitos em atraso, pois não importa (a menos que esteja na Austrália, aparentemente). Assim, como exemplo , suponha que tem um apartamento que aluga, que possui gratuitamente e sem custos. Vamos assumir que o seu FMV actual é de $100K. Vai a um banco e hipoteca o apartamento para um empréstimo (obter um empréstimo garantido por esse apartamento) a 65% LTV (típico para condomínios para investimento). Conseguiu $65K para comprar outra unidade livre e transparente. Agora tem 2 apartamentos com FMV $165K, o seu capital $100K e a sua responsabilidade $65K.

Hipotecar a nova unidade ao mesmo 65% LTV dar-lhe-á outro empréstimo de $42K - pode comprar uma terceira unidade com este dinheiro.

O seu capital permanece constante quando contrai o empréstimo e o investe na nova compra, mas o FMV dos seus activos cresce, tal como a responsabilidade garantida por eles. Mas embora a hipoteca tenha uma taxa de juro fixa (normalmente, nem sempre), os activos apreciam-se a taxas diferentes. Agora, sejamos optimistas e assumamos, em nome da simplicidade do exemplo, que em 2 anos, o seu condomínio de $100K vale $200K. Voila, pode aceitar outro empréstimo de $65K sobre ele. O ciclo prossegue.

Foi assim que o seu avô o fez.

Seria bom saber em que país se encontra?

Está basicamente no caminho certo com o seu último ponto.

Normalmente, quando compra a sua primeira propriedade, precisa de fazer um depósito e depois pedir emprestado o restante para ter o suficiente para comprar a propriedade. Na maioria dos casos (e na maioria dos lugares) a percentagem padrão de empréstimo a depositar é de 80% a 20%. Isto é expresso como a Relação Empréstimo/Valor (LVR) que, neste caso, seria 80%. (sendo este o montante do empréstimo ao valor do imóvel). Alguns bancos e mutuantes emprestam-lhe mais do que os 80%, mas isto pode normalmente vir com custos extra (na Austrália os bancos cobram uma percentagem extra quando se pede emprestado chamado Loan Mortgage Insurance (LMI) se se pedir emprestado mais de 80% e o LMI fica mais caro quanto maior for o LVR que se pede emprestado). Também esta prática de empréstimo de mais de 80% de LVR tem sido reforçada desde o GFC.

Assim, se pedir emprestado 80% do valor do imóvel, terá de apresentar os restantes 20% de depósito mais os custos adicionais de encerramento (impostos - na Austrália temos de pagar o Imposto de Selo, taxas de solicitador ou de transporte, taxas de pedido de empréstimo, custos de construção e inspecção de pragas, etc.).

Se depois quiser comprar uma segunda propriedade, terá de apresentar novamente o mesmo depósito e outros custos de fecho. A maioria das pessoas não se pode dar ao luxo de o fazer em breve, especialmente porque a boa maioria do dinheiro que costumavam poupar antes vai agora pagar a hipoteca e a manutenção da sua primeira propriedade (especialmente se costumava dizer que vivia com os seus pais e agora vivia na propriedade e não a alugava). Assim, o que muitas pessoas fazem que querem comprar mais propriedades é esperar até que o LVR da propriedade tenha caído para dizer menos de 60%. Isto é conseguido pelo valor do imóvel a subir de valor e o princípio da hipoteca a ser reduzido pelos pagamentos da hipoteca.

Uma vez que tenha suficientes, como diz, garantias ou capital próprio no primeiro imóvel, então pode refinanciar a sua hipoteca e usar esse capital no seu imóvel existente e o valor do novo imóvel que pretende comprar para basicamente pedir emprestado 100% do valor do novo imóvel mais os custos de fecho. Desde que o LVR do total dos empréstimos versus o valor de ambos os imóveis se mantenha a 80% ou abaixo, isto deverá ser exequível. Isto pode ser feito de duas maneiras. Em primeiro lugar, pode refinanciar a sua primeira hipoteca e pedir novamente um empréstimo até 80% do LVR e utilizar estes fundos adicionais como depósito e custos de fecho para o segundo imóvel, para o qual obteria então uma segunda hipoteca. A segunda forma é refinanciar uma hipoteca sobre os dois imóveis. O primeiro método é preferível, uma vez que as suas hipotecas e propriedades são separadas, portanto, se algo correr mal, não terá de vender tudo de uma só vez.

Este processo pode ser bastante lento no início, pois poderá ter de esperar alguns anos para construir equidade numa propriedade (especialmente se viver nela). Mas à medida que acumula mais e mais propriedades, torna-se mais fácil e mais rápido de fazer, pois o seu património aumentará mais rapidamente com os inquilinos a pagarem uma boa parte dos seus custos, se não todos (se estiver positivamente orientado). Claro que quer ter cuidado se os preços dos imóveis caírem (pois isto pode reduzir drasticamente o seu património e aumentar o seu LVR total ou o LVR em propriedades individuais) e ter uma rede de segurança. Por exemplo, eu tento manter o meu LVR a 60% ou abaixo, actualmente estão abaixo dos 50%.

@victor tem a ideia mais descritiva e básica sobre como isto é feito. A única coisa que eu acrescentaria é que um dos benefícios dos bens imóveis é que se pode controlar quanto vale a propriedade. Ao aumentar as rendas e tornar o imóvel um dos melhores do bairro, aumenta o valor.

Quanto ao comentário de que este é o tipo de investimento que causou o crash bolsista de 1929, há muitos outros aspectos que são negligenciados. A retirada do capital próprio dos bens imobiliários tem vindo a acontecer muito antes e depois da depressão. As pessoas fazem-no a toda a hora através de empréstimos para aquisição de habitação, mas nem todos o utilizam para comprar outro investimento.