O que é um bom rendimento de aluguer?

Nunca ouvi falar de renda citada por semana. Está nos EUA?

Em geral, após o pagamento da entrada, espera-se receber o aluguer, e poder pagar a hipoteca, impostos, seguros, e depois ter o suficiente todos os anos para ter pelo menos um pouco de dinheiro de emergência para reparações. Se se pode começar por embolsar mais do que isto todos os anos, isso é o ideal, mas começar com um aluguer, e só ganhar dinheiro “depois dos impostos” é, na minha opinião, cortá-lo demasiado perto. O 19 a 1 “P/E” parece demasiado alto, quando eu segui tais coisas lembro-me de 12 ou abaixo de ser o alvo. Claro que as taxas eram mais altas, e esse número aumenta com taxas muito baixas.

No seu exemplo, uma hipoteca de $320K a 4% é de $1527/mês. $400/wk não a corta.

Encontrará Joe.E, que as rendas aumentaram consideravelmente ao longo dos últimos 4 a 5 anos na Austrália. É provável que consiga obter rendimentos de aluguer acima de 5% a mais de 20 km das principais cidades, por mais perto que se aproxime de cidades que possa estar mais perto de 5% ou menos.

Em Sidney Ocidental, conseguimos atingir rendimentos de aluguer próximos dos 7%. Comprámos principalmente em 2007 e 2008 quando ninguém estava a comprar e estávamos a obter propriedades por 15% a 20% abaixo das taxas de mercado. À medida que comprávamos barato e que as rendas aumentavam, conseguimos alcançar rendimentos de arrendamento mais elevados.

Um exemplo de um negócio em particular onde comprámos por $225K e alugámos por $300/wk, dando-nos um rendimento de 6,9%. A renda é agora $350/wk, o que nos dá um rendimento actual de 8%, e com a nossa taxa de juro a 6,3% e possivelmente a descer ainda mais, esta propriedade está positivamente orientada e paga-se a si própria, para além de nos proporcionar algum rendimento adicional.

Todos os nossos imóveis estão a render entre 7,5% a 8,5% e estão todos positivamente orientados. Os ganhos de capital podem não ser tão elevados como com propriedades mais próximas da cidade, mas mesmo que deixássemos de trabalhar, não teríamos de vender, uma vez que todos eles nos proporcionam rendimentos depois de pagarmos todas as despesas associadas às propriedades.

Assim, em resposta à sua pergunta, eu estaria a apontar para um imóvel com um rendimento acima de 5% e, de preferência, acima de 6%, uma vez que isto permitirá que o seu imóvel/territórios seja positivamente orientado pelo menos após alguns anos, se não de imediato.

Um bom filtro rápido para ver se um imóvel vale a pena ver é se a renda total do imóvel para o ano é igual a 10% do preço do imóvel. Por exemplo, se o imóvel estiver avaliado em $400.000, então a renda cobrada deverá ser de $40.000 para todo o ano. Que é de $3.333,33 por mês.

Se o imóvel não trouxer pelo menos 10% por ano, então não é provável que todos os pagamentos possam ser cobertos sobre o imóvel. É mais provável que esteja a afundar dinheiro para o manter a flutuar.

Estaria exactamente certo, pois tem de figurar nos seguros, serviços públicos, impostos, manutenção/reparação, pagamentos de hipotecas, (novo telhado, novo forno, etc.), drywall, pintura, etc.

Também como uma boa regra geral, espere uma taxa de vagas de pelo menos 10% (ou 1 mês) por ano, como precaução.

Se tiver dinheiro sentado por aí, procure os Fundos de Investimento Imobiliário. IIRC, o dividendo médio foi a norte de 10% no ano passado. É todo o dinheiro que volta para si. Não sei quais são as implicações fiscais na Austrália, mas no Canadá os dividendos são tributados de forma muito favorável. Também não há hipoteca, imposto predial, inquilinos a encontrar, ou manutenção.

Historicamente, essa regra de “dividir por 1000” é o que muitas pessoas na Austrália pensaram como normal, e sim, é cerca de 5,2% de rendimento bruto. Líquido de despesas, talvez 3-4%, sem ter em conta os juros.

Se estiver a comparar isto com acções, penso que a comparação correcta é com o rendimento dos dividendos, não com o PE global. Um rendimento de dividendos de cerca de 3-5% é também típico: se olharmos para o Vanguard Index Australian Shares Fund como proxy para o ASX o rendimento no ano passado foi de cerca de 4%.

Obviamente que um rendimento de 4% não é muito competitivo com um depósito a prazo. Mas, tanto com acções como com habitação, pode-se esperar algum crescimento de capital para além do rendimento. Se obtiver 4% de rendimento de aluguer mais 5% de crescimento, é mais atractivo.

É “bom” comprar com o que as pessoas historicamente pensaram ser “normal”? Talvez seja melhor olhar à sua volta, ou sentar-se, até encontrar um preço muito melhor do que o normal.

“Será que 5% é realmente "historicamente normal”?“ merece uma resposta mais longa.

A regra de ouro que sempre ouvi e aquilo a que alugamos a nossa casa é 1% por mês no mínimo (nos EUA). O aluguer tem de cobrir a hipoteca, os impostos sobre a propriedade, os seguros dos proprietários, os seus impostos sobre o rendimento (sobre o aluguer), a manutenção do imóvel e os tempos em que o imóvel está vago. Mesmo a 1% por mês, isso não deixa muito lucro em comparação com o que se coloca. Não faço ideia porque é que alguém compraria um imóvel alugado na Austrália se tudo o que pudesse obter era 5% por ano antes das despesas. Não poderiam estar a ganhar dinheiro com esse investimento, para não falar dos agravamentos de receber chamadas telefónicas nocturnas porque algo se partiu na casa alugada. Nem pensar que eu faria esse investimento.

Os nossos dois alugueres renderam 8,5% nos últimos dois anos (em média). Isto é líquido, depois de impostos, manutenção, gestão, vagas, seguros, juros. Só estou interessado no fluxo de caixa - despesas / investimento original. Se não estiver a atingir ** pelo menos 4,5-5% líquido** no seu investimento original, provavelmente poderia investir noutro local e obter um melhor retorno com um perfil de risco semelhante.

Gostaria apenas de salientar que o retorno real deve ser comparado ao seu adiantamento, não ao preço da propriedade. Afinal, não pagou 400 mil dólares por essa propriedade, certo? Provavelmente pagou apenas 20%, pelo que está a receber $20K/ano sobre um investimento de $80K, o que corresponde a 25%.

Mesmo que esteja apenas a pagar, o seu capital continua a crescer, graças aos seus inquilinos. Se também estiver a viver numa das unidades, então está a poupar renda, o que liberta o fluxo de caixa. O aumento da sua poupança, combinado com as contribuições dos seus inquilinos, irá colocá-lo num caminho muito rápido. Dentro de alguns anos deverá ter o suficiente para comprar um segundo imóvel :)