Praticidade de 30 anos de hipoteca fixa aos 55 anos de idade

Fez duas perguntas. Primeiro,

Compreendo que os credores não podem discriminar com base na idade, mas existe realmente um dado que sustenta que os credores não fazem isso ?

Considerando a sua etiqueta dos Estados Unidos, vale a pena notar que a Equal Opportunity Credit Reporting Act, a Fair Housing Act, e a Home Mortgage Disclosure Disclosure Act se destinavam a evitar práticas de empréstimo discriminatórias. Como parte desses regulamentos, os mutuantes são obrigados a comunicar dados sobre os requerentes de empréstimos (tanto os que foram aprovados como os que não o foram) e os reguladores procuram essencialmente padrões nos dados para determinar se existe alguma discriminação por grosso. O Banco da Reserva Federal faz relatórios anuais ao congresso , estes relatórios incluem análise dos dados reportados - o que é provavelmente o mais próximo que se obterá dos dados que sustentam se os mutuantes discriminam ou não com base na idade.

Também perguntou,

suponha que se obtém a hipoteca quando se tem 55 anos ou mais e se se tem emprego e bens suficientes (e se está a reduzir o tamanho da casa), quais são os prós e os contras de contrair uma hipoteca do ponto de vista financeiro?

Os prós e contras não têm qualquer ligação inerente à sua idade - tudo o resto sendo o mesmo, devem ser os mesmos que os prós e contras em qualquer outra idade.

Claro, há algumas coisas óbvias que provavelmente não serão iguais - muitas pessoas vivem de poupanças de reforma ou de outros rendimentos de investimento mais tarde na vida, versus trabalhar por um salário. Se isto significa que terá um rendimento fixo, uma hipoteca pode na verdade fazer um pouco mais de sentido do que outras formas de habitação, uma vez que o seu pagamento é fixo durante a duração do empréstimo (versus, digamos, o aluguer - onde o senhorio pode aumentar a renda para igualar a inflação ao longo do tempo).

Há também uma maior probabilidade de uma pessoa mais velha morrer antes de o empréstimo ser pago, em comparação com alguém de idade mais nova. Como é que isto afecta a sua propriedade à medida que é transmitida aos seus herdeiros pode valer a pena considerar, também.

Em termos do processo de hipoteca, os mutuantes precisam tipicamente de uma prova de rendimento para mostrar que poderá pagar o empréstimo ao longo do tempo. Para alguém que está a trabalhar, isto é facilmente feito através do fornecimento de recibos de pagamento ou declarações de impostos. Se estiver reformado, ou se se reformar em breve, poderá precisar de trabalhar com o seu credor para se certificar de que está a fornecer provas dos seus rendimentos e provas de que estes se manterão estáveis ao longo do tempo. Em geral, ter muitos activos não é inerentemente tomado como prova de rendimento - especialmente se os activos forem líquidos (ou seja, dinheiro numa conta poupança). O credor vai querer saber que terá um fluxo de caixa estável, enquanto que ter apenas uma pilha de dinheiro pode ser mais arriscado, uma vez que nada o impede de estragar tudo no primeiro ano da hipoteca.

Eu tenho 56 anos. Há um ano atrás, candidatei-me a um HELOC. Os prazos eram de 15 anos de sorteio, e depois um pagamento amortizado de 10 anos. Com efeito, um empréstimo de 25 anos.

Comecei a conversa (tudo feito ao telefone, não ao vivo) dizendo que estava reformado, e que não tinha W2s para oferecer.

Fui aprovado quase instantaneamente, o banco fez um impulso por avaliação, e foi só isso. Ignorando a reforma antecipada, o empréstimo termina quando eu tiver 80 anos, bem depois mesmo da reforma normal.

Enquanto isto era para um HELOC, a maioria dos bancos escreve uma hipoteca e vende-a rapidamente ao mercado secundário. O banco preocupa-se em ter os detalhes correctos e não com a idade do requerente. No meu caso, o baixo LTV (loan to value) era suficiente. Para uma compra de casa, essa é a chave, juntamente com a dívida dos compradores ao rendimento.

Pro - pode viver onde pode pagar, mesmo sem ter de liquidar activos para comprar a casa com 100% em dinheiro.

Con - é uma obrigação mensal. Muitos dirão para planear uma hipoteca para terminar coincidindo com a reforma. A minha última hipoteca principal refirou-se ao início do ano em que nos reformamos. Eu tirei um prazo de 15 anos, e nunca me arrependi disso. Faltam 7 anos, altura em que 15% do nosso orçamento é libertado.

Lembre-se de que as hipotecas são empréstimos garantidos. A maioria das hipotecas de 30 anos são pagas antecipadamente quando as casas são vendidas em menos de 30 anos. Portanto, a expectativa de que o mutuário vai fazer o último pagamento 30 anos mais tarde não faz parte da equação. O mutuante preocupa-se principalmente em saber se (1) o mutuário pode actualmente pagar os pagamentos mensais e (2) a entrada é suficientemente grande para proteger a casa de um “submerso” num período de recessão, o que poderia impor uma perda ao mutuante. Neste último caso, mesmo os mutuários que poderiam continuar a pagar em vez disso, afastam-se frequentemente (incumprimento estratégico). O mutuário de 55 anos de idade tem provavelmente fundos para uma grande entrada, e o risco na hipoteca seria mínimo, mesmo que o mutuário se reformasse ou morresse dentro de 30 anos.

Cada banco hipotecário do país é obrigado a enviar ao governo informações sobre cada pedido de empréstimo que tomam, cada decisão que tomam, e as características demográficas de cada mutuário (ou potencial mutuário) como parte da HMDA (Home Mortgage Disclosure Act). Todos esses dados estão publicamente disponíveis e o próprio governo utiliza os dados para assegurar que os bancos não estão a discriminar com base na idade ou em qualquer outra característica protegida.

Quanto aos prós e contras, estes não mudam muito com a idade. Muitas pessoas constroem o seu plano de reforma em torno da ideia de que terão a sua hipoteca paga antes de se reformarem, de modo a precisarem de menos rendimentos na reforma. Mas é igualmente razoável planear ter um pagamento de hipoteca na reforma e assegurar-se de que tem bens suficientes para lidar com esse pagamento assim que deixar de trabalhar. Além disso, é uma questão de preferência pessoal e uma questão de que alternativa(s) está(m) a considerar.

Não importa realmente quando a hipoteca é retirada, do ponto de vista dos mutuantes; a maioria dos empréstimos são refinanciados, comprados por outro mutuante ou pagos anos antes dos 30 anos de prazo. Os bancos recebem sempre o seu dinheiro. Do ponto de vista dos proprietários de uma casa, se torna a vida mais acessível, então baixa o pagamento através de um refinanciamento. Depois de considerações fiscais, é dinheiro barato e, a menos que queira poupar na vida para deixar tudo aos seus filhos, estenda-o e viva.

Costumava ser que ter juros hipotecários dedutíveis nos impostos era uma vantagem importante de uma hipoteca. No entanto, a dedução de juros hipotecários já não é viável para muitos contribuintes porque as taxas de juros são muito baixas e a nova dedução padrão mais elevada significa que a dedução padrão pode ser superior aos seus pagamentos de juros e outras deduções. (Isto varia obviamente muito, dependendo da sua localização e do tamanho da casa de que necessita. Onde eu vivo pode comprar uma casa por $35K, mas se vive num sítio onde as casas iniciais custam $500K, é diferente).

Se utilizar uma hipoteca, poderá investir o dinheiro extra que não gastou na sua casa na esperança de obter uma taxa de rendimento mais elevada do que a taxa de juros da sua hipoteca. Contudo, a taxa de juros da hipoteca é fixa (a menos que aceite uma hipoteca de taxa ajustável) e o rendimento que obteria com os seus investimentos é variável, pelo que poderia acabar por pagar mais em juros de hipoteca do que o que ganha com o seu investimento do dinheiro não gasto na casa.

A maioria das hipotecas de 30 anos duram menos de 8 anos antes de haver uma mudança no seu ciclo de vida esperado. Refinanciar, reestruturar, pagar, e inverter. O banco não se importa, eles irão utilizar um cartão de pontuação para aprovar o empréstimo.

Com 55 anos de idade, também se pode esperar que o empréstimo seja de uma só vez nos próximos 20 anos.

O termo é apenas um atributo. Tem um objectivo específico a alcançar, pagando em vez disso mais de 10 anos? Pense no seu fluxo de caixa.

Outros países, nomeadamente o Japão, têm prazos muito mais longos, e só têm efectivamente interesse durante algum tempo após o estabelecimento. Estes juros são bastante baixos hoje em dia.

Uma hipoteca mais longa também libertará dinheiro que de outra forma lhe poderá custar a obtenção. Ninguém mais lhe emprestará dinheiro a esta taxa.

O risco com uma taxa variável é que daqui a 10 anos, as taxas poderão ser mais elevadas.

Desafio de estrutura

O objectivo de “downsizing the home” é vender a casa actual maior* e comprar uma casa mais pequena.

Embora essa casa mais pequena possa ser alguma casa cara, ainda assim não precisará de uma hipoteca de 30 anos.