Porque é que os vendedores se preocupam com os pagamentos de entrada?

Eles querem avaliar as hipóteses de uma venda bem sucedida. Não há nada tão frustrante na venda e mudança para uma nova casa como entrar em caução, fazer toda a papelada, riscar todas as listas de verificação, apenas para descobrir que o seu comprador não se qualificou para o empréstimo e a hipoteca caiu.

Ao perguntar sobre o seu adiantamento (20% ou mais é frequentemente o mínimo para se qualificar para uma hipoteca), o vendedor terá uma noção da probabilidade de se qualificar como comprador.

Por exemplo, se receber três ofertas sobre a sua casa, todas pelo mesmo preço, e um comprador estiver a financiar 80%, um comprador financiará 50%, e um comprador pagará em dinheiro por tudo, qual a oferta que mais provavelmente irá aceitar e porquê?

Se a avaliação for inferior ao preço de compra e a entrada for pequena, o banco pode não aprovar a hipoteca.

Uma história pessoal, previamente partilhada em uma resposta a outra pergunta :

Para a última casa que vendi, o comprador estava a fazer uma hipoteca sem dinheiro e não tinha dinheiro para uma entrada. Ele estava mesmo a pedir emprestado os custos de fecho. Aceitámos a oferta, mas quando o banco fez a avaliação, ficou aquém do preço de compra. Para a maioria das vendas de casas, isto não seria um problema, desde que a avaliação fosse mais do que a quantia emprestada. Mas neste caso, porque o montante emprestado era mais do que a avaliação, o banco tinha um problema. O negócio estava em risco, e para continuar, ou o comprador tinha de encontrar algum dinheiro algures (que não conseguia), ou tínhamos de baixar o preço para salvar o negócio. Certamente, aceitar a oferta de um comprador sem dinheiro para levar para a mesa era um risco.

No nosso caso, tivemos sorte. Encontrei alguns erros que foram cometidos na avaliação, consegui que fosse refeita, e o comprador pôde pedir emprestado tudo o que precisava para a casa, ao preço previamente acordado.

Apesar da pré-aprovação, há muitas situações que podem surgir entre a oferta e o fecho que irão afectar quanto dinheiro será necessário no fecho. Uma situação que normalmente pode não prejudicar a venda para um comprador que tenha uma boa entrada pode infelizmente fazer o negócio desmoronar-se se o comprador tiver pouco ou nenhum dinheiro próprio para levar à mesa.

Porque, em última análise, é provável que o vendedor tenha várias ofertas para a casa e terá de decidir com qual delas se deve comprometer. Nessa situação, um dos factores de ponderação mais importantes é: qual a probabilidade de o vendedor conseguir chegar à linha de chegada? Porque, na realidade, há um longo período de tempo entre quando uma oferta é aceite e quando a casa é realmente vendida oficialmente - normalmente entre 1-2 meses.

Então, agora, ponha-se no lugar do vendedor. Você não quer aceitar uma oferta que acaba por cair. Perde o tempo que leva para que o negócio se estrague. Perde-se o tempo que leva para que a casa volte ao mercado. Perde-se o tempo que leva a receber mais ofertas. E todo este tempo que perde? Está a fazer pagamentos à habitação - pagamentos à habitação que não teria de fazer se aceitasse uma oferta que fosse longe.

É por isso que os vendedores se preocupam com o pagamento da renda. Se houvesse uma forma fácil de obter a sua pontuação de crédito e W2s, eles também os quereriam. Não porque eles cuidam, mas porque querem o máximo de segurança que conseguirem que a oferta que estão a escolher seja finalizada. Se tiverem uma oferta de um recém-licenciado sem crédito e uma redução de 5%… e outra ligeiramente inferior de um casal de meia-idade com crédito imaculado e 25% de redução? Eles estão a aceitar a segunda num piscar de olhos - sim, eles podem receber mais da primeira, mas arriscam-se a vários pagamentos da casa se o negócio se concretizar.

Aqui estão algumas razões pelas quais os vendedores podem preocupar-se com o montante do adiantamento:

1. Maior nem sempre é melhor, mas geralmente, à medida que o montante do adiantamento vai para $0, aumenta a probabilidade do negócio se desmoronar devido a problemas de financiamento. Há provavelmente um ponto de retorno decrescente, digamos cerca de 5% ou $10k (o que for maior), após o que provavelmente não faz muita diferença; por exemplo, alguém com a aprovação do banco a depositar $20k numa casa de $300k não é muito mais susceptível de cair do que alguém a depositar $150k nessa casa. Se um vendedor perguntar por esta razão, poderia ser apenas para identificar montantes de entrada baixos como um risco possível.
2. Alguns vendedores preocupam-se com o futuro da sua casa, especialmente se a construíram e são os proprietários originais. Podem querer certificar-se de que a sua casa é mantida e cuidada no futuro. Quanto maior for a entrada, menor será o pagamento mensal, o que significa menos hipóteses de execução da hipoteca no futuro.
3. À semelhança de #2, alguns vendedores são bons amigos dos seus vizinhos, e podem permanecer amigos dos seus vizinhos mesmo depois de se mudarem. Podem querer ter a certeza de que os seus vizinhos arranjam um novo bom vizinho. Talvez haja uma correlação entre uma entrada maior e ter mais dinheiro para comprar bons brinquedos. Certamente que o Sr. Pagador de Grande Porte, que é obviamente abastado e tem um novo limpa-neves brilhante, terá todo o gosto em deixar os seus vizinhos pedirem emprestado!

No entanto, o montante da entrada (acima de um certo limiar) não deve realmente importar, e na maior parte provavelmente não importa tanto como o preço de compra/concessões, e uma “boa vibração” geral.

As outras respostas concentraram-se na probabilidade de uma venda cair, mas penso que há um outro lado disto.

Tendo em conta dois compradores idênticos, se ambos puderem pedir emprestado a mesma quantia de dinheiro, aquele com o maior depósito pode potencialmente pagar mais pelo imóvel. Saber o tamanho do depósito do comprador é vantajoso para o vendedor se este quiser fazer uma contra-oferta, pois dá-lhes uma melhor ideia do que o comprador pode pagar.