Quando é melhor deslocar-se - antes ou depois de rebentar uma bolha de caixa?

Se estiver a mover-se up em casa na mesma área, é melhor esperar que a alegada bolha rebente, uma vez que as bolhas afectam as casas de preços mais altos do que as casas de preços mais baixos. Também poderia vender agora e alugar até ao fundo do mercado. Há não vergonha em alugar, especialmente se não planeia ficar na casa por mais de alguns anos.

Se está a reduzir o tamanho, então é melhor mudar-se agora pelas mesmas razões.

Se está a mudar de área, então tudo depende dos mercados dessas áreas.

Tudo dito, o timing de qualquer mercado (incluindo habitação) é muito complicado e pode muitas vezes funcionar contra si. A menos que pense que existe uma bolha enorme (como um prémio de 50%), então a longo prazo não fará muita diferença.

Vale a pena notar que temos um ARM de 7 anos, e estamos actualmente no ano 5, o que é uma das razões pelas quais estamos agora a olhar para a mudança.

Esta deve ser a vossa consideração, e não uma suposta “bolha”. As taxas de juro estão preparadas para subir nos próximos anos, por isso quanto mais cedo conseguir sair dessa ARM, melhor. Se conseguir obter uma hipoteca fixa de 15 anos sobre uma casa nova nos próximos anos, essa é a sua melhor aposta. Se não, então refinance o que tem numa hipoteca de taxa fixa.

Se vender e comprar ao mesmo tempo, a situação do mercado (quente, frio, antes, depois, ou não há queda) tem pouca relevância - apenas afecta o tamanho dos números em ambos os contratos, e mais ou menos o mesmo, por isso é sobretudo uma lavagem.

Se quiser tirar partido da sua previsão, tem de dividir a venda e a compra a tempo - vários meses, pelo menos - e vender alto, esperar até depois do crash previsto, e depois comprar baixo. Obviamente, isso implica que alugue no meio (ou viva no seu carro, ou com os seus pais, ou o que quer que seja). E se o acidente não vier - porque a sua previsão estava errada - não ganha dinheiro com ele, mas perde o valor ganho com o período que esperou. Sem risco, não há ganho.

Escolha difícil, mas há um par de coisas a considerar. Disse que planeava modernizar para uma casa mais cara, pelo que poderia poupar mais na nova casa pós-bolha do que perderia na sua casa actual. Suponha que pretende mudar de uma casa de $1M para uma casa de $1.5M - precisará de $0.5M. A bolha rebenta, e os preços das casas caem 20% em toda a linha. Agora tem uma casa de $0,8M e quer comprar uma casa de $1,2M, por isso só precisa de $0,4M para compensar a diferença. Essa é uma grande suposição de que os preços da habitação caem igualmente em todas as áreas, mas fica-se com a ideia.

As outras coisas a considerar é como será fácil vender a sua casa actual. Os preços das casas caem porque a procura não está lá. Mesmo com um preço mais baixo, poderá ter mais dificuldade em encontrar um comprador pós-bolha, por isso considere o quão importante é o timing para a venda da sua casa actual.

Se pensa que pode realmente conseguir isto, o melhor é detectar a bolha, vender, alugar, esperar pela queda, comprar. Mas provavelmente não conseguirá.

Vamos colocar as coisas desta forma. Detectei a bolha de 2008 em 2004. Para que este esquema funcionasse, teria de ter sido possível dizer de antemão quando a bolha rebentaria e venderia perto do rebentamento. A minha detecção em 2004 foi demasiado cedo e teria comido quase todo o lucro se tivesse vendido com ela.

Contudo, sem equidade, nem sequer se dê ao trabalho de tentar. As taxas de juro e os custos de habitação estão inversamente associados. Não se pode jogar este jogo sem muita equidade, porque as oscilações das taxas de juro vão devorá-lo.

Os preços não são o único problema. Depois de uma bolha rebentar, pode ser muito difícil vender a qualquer preço realista, e por isso pode ficar preso onde está enquanto observa muitas propriedades acessíveis que gostaria de comprar a entrar e sair no mercado. Mas lembre-se também que as bolhas só podem ser detectadas em retrospectiva. Aumentos de preços de activos que parecem irracionais são frequentemente seguidos por uma correcção, mas não invariavelmente.

Não sou especialista em finanças, mas uma outra coisa que eu penso que merece um pouco de consideração é qual será o fim do processo que será difícil.

Quando o mercado está elevado, seria de esperar facilidade na venda e desafio na compra.

Quando o mercado está baixo, seria de esperar facilidade na compra, mas desafio na venda.

Assim, o período na bolha pareceria mais áspero se precisasse de vender antes de comprar, porque as opções para depois comprar podem ser muito limitadas ou mesmo inexistentes durante um período. Teria de estar muito concentrado na altura certa, não para obter qualquer lucro, mas apenas para ter um lugar para viver a um preço/conveniência razoável.

Enquanto que numa recessão, pelo menos poderia concentrar-se em vender a sua casa, por muito tempo que demorasse, e depois ter muitas mais opções disponíveis para escolher quando se mudar. E se se verificar algum atraso entre a sua venda e a sua compra subsequente, pode ser um prejuízo financeiro num período de inflação, contra o facto de ser geralmente positivo num período de recessão.

Por isso, em termos de stress, a menos que consiga lidar financeiramente com isso, penso que esperar até que arrefeça pode ser mais fácil… e dar-lhe mais opções. Mas quem sabe se ou quando isso vai acontecer!

Taxa de juro sensata… também pode esperar que as taxas de juro acabem por baixar um pouco se a economia azedar significativamente… mas as taxas mesmo agora ainda são bastante baixas, por isso talvez o benefício potencial para si de uma recessão habitacional possa ser compensado pelo potencial perigoso de maiores danos se continuarem a ocorrer aumentos significativos.

No final, eu pessoalmente penso que é realmente voltar mais para a casa/local em que deseja estar, em vez de tentar tirar algum dinheiro extra da transacção. A longo prazo, os vencedores e os perdedores tendem a equilibrar-se, e se todos pudessem prever o momento certo, não haveria nada a ganhar com isso.

De uma forma ou de outra, vai experimentar a dificuldade do mercado.

Quando um mercado está em alta, há normalmente mais compradores do que vendedores. É isso que está a fazer subir o preço. Isto mostra a rapidez com que uma propriedade a preços justos venderá. Como vendedor, isto é divertido. Muitas vezes obtém-se o preço que se pede, por vezes até mais, e vende-se rapidamente. Mas se precisar de se virar e comprar um lugar neste mesmo mercado, pode experimentar a parte ruim. Está a competir com todos os outros compradores, por isso, tem o stress de ter de verificar os locais de listagem várias vezes por dia, porque os locais estão a mover-se tão rapidamente. E quando encontra um local de que gosta, telefona e recebe a notícia desanimadora de que já tem 8 ofertas, já foi licitado, por isso, se não estiver a pagar em dinheiro, pode chatear.

Isto é tudo basicamente invertido se vender/comprar quando o mercado está em baixa. Vai odiar realmente a parte da venda, provavelmente não conseguirá o preço que deseja, terá poucas ofertas, e demorará mais tempo do que esperava. Como comprador, terá toneladas de tempo e opções. Vai ser muito divertido.

A única maneira de ter o seu bolo e comê-lo é vender quando o mercado está em alta, alugar ou ir viver com a mãe e o pai, e depois comprar quando o mercado está em baixa. Mas alugar ou ir viver com os pais durante 6 a 18 meses não é realmente a minha ideia de um bom bolo.

Na medida em que os números reais se comprar/vender ao mesmo tempo, se os preços forem justos, está-se essencialmente apenas a mudar o capital próprio para uma propriedade diferente. Descobrirá que está muito perto mesmo quando tudo está dito e feito.

Para a maioria das pessoas, na maioria das vezes, a questão é a qualificação para a hipoteca, não o diferencial de preço entre a casa antiga e a casa nova.

O problema é que os períodos em que os preços descem são muitas vezes períodos em que as taxas de juro sobem, como agora. Tende a ser uma lavagem, uma vez que se acaba com o mesmo pagamento mensal.

Tem uma situação particular que pode influenciar a sua decisão de “comprar agora”, que é o facto de ter uma ARM. Uma vez que a sua taxa de hipoteca se vai ajustar em dois anos, o facto de estarmos num período de subida das taxas de juro significa que vai ter de subir ou refinanciar.

Fazer alguma investigação sobre as bolhas anteriores e ver quais as áreas que recuperaram mais rapidamente

Algumas das coisas que impedem um mercado de cair demasiado é o distrito escolar. Mais recentemente é a capacidade de caminhar e a sensação geral do bairro.

À medida que a população envelhece, mais pessoas querem reduzir o tamanho, e se a sua casa actual está numa área desejável para as pessoas que querem reduzir o tamanho pode ser melhor ficar por lá durante algum tempo.

Também precisa de considerar as razões para a actualização, se precisar de mais espaço para a família em crescimento, então não quer esperar que a bolha rebente.Como uma maré crescente eleva todos os barcos, pelo contrário, uma maré baixa irá baixar todos os barcos.

Como os outros comentadores disseram, saia do ARM e obtenha uma hipoteca fixa enquanto ainda pode. As taxas podem disparar muito rapidamente sem muito aviso.

Alugar numa base temporária é uma opção viável, mas se tiver mais coisas, que possam caber no apartamento, terá de incluir o espaço de armazenamento. Não se esqueça de incluir o custo da mudança de casa para o apt e para a casa. Veja o período de tempo em quanto tempo estará a alugar, considere que enquanto estiver a alugar a bolha pode não rebentar, ou se rebentar, o imóvel na área que está a ver não cai assim tanto.

O truque é começar a alugar antes que a bolha rebente, e depois mudar-se para uma casa. Ambos os meus pais fizeram isso e funcionou bastante bem para eles!