'For Sale by Owner' - quem paga ao agente imobiliário do comprador?

Negoceia-se com o agente imobiliário do comprador, tal como faria um agente imobiliário do vendedor. Ele já tem um contrato com os compradores que diz não lhes cobrar uma comissão. Ele terá de a obter de si. Dirá ao corretor que os seus clientes terão de oferecer mais para cobrir a sua comissão, e ele irá resistir. E eventualmente ou acordará um preço e uma percentagem, ou os seus compradores irão a pé.

Algumas jurisdições têm leis que restringem os critérios sobre os quais pode decidir entre ofertas concorrentes (geralmente para prevenir a discriminação racial). Não sei se deve considerar a sua rede após a comissão do corretor em tais lugares, ou se tem de comparar as duas ofertas no preço da linha superior.

Estamos em Utah e não na Florida, mas comprámos a nossa casa desta forma (há quase 6 anos). O vendedor não queria ter nada a ver com um agente e não listou a casa em lado nenhum, mas apenas tinha um sinal no seu quintal. No entanto, queríamos que um agente se certificasse de que tudo era feito como deve ser. O agente pediu-lhes que pagassem a comissão padrão, e eles recusaram. Decidimos ser nós próprios a pagar ao agente. Assim, o vendedor recebeu o montante total da nossa oferta, e nós pagámos ao nosso agente do bolso o que ele teria recebido como agente do comprador num negócio normal.

Apesar disso, pedimos ao vendedor para colocar uma das suas grandes televisões e o seu congelador autónomo, que de qualquer forma não caberia no seu novo local de tamanho reduzido, e eles concordaram.

é assim que normalmente funciona?

Normalmente, o vendedor contrata um corretor de imóveis e concorda com uma comissão que o corretor receberá no caso de uma venda. Esta comissão está incluída no preço, pelo que o vendedor recebe o montante que o comprador oferece menos a comissão. Parte dela é partilhada com o corretor de imóveis do comprador, se este tiver um.

No seu caso, esta comissão não é acordada quando se fixa o preço. Terá de fixar o preço mais elevado para contabilizar uma comissão típica de um corretor de imóveis, ou dizer ao corretor do comprador para voltar com uma oferta que inclua comissão.

Não incluindo a comissão faz com que o seu preço de venda pareça melhor do que realmente é, por isso aconselho a fixar o preço um pouco mais alto. Caso contrário, arrisca-se a que muitos corretores de imóveis do comprador batam à porta, mas muitos deles vão-se embora se se cingir firmemente ao seu preço.

Normalmente, nos Estados Unidos, os agentes (ou Corretores) compradores e vendedores adquirem a sua comissão a partir do preço de compra. Se não tiver um vendedor-agente, então essa comissão não é paga. Exemplo:

A casa é cotada a $200.000. Os valores padrão da comissão são *3/2%*** , o que significa 3% para os primeiros $100.000, 2% depois. Por vezes são *3/1,5%*** ou 3/1%* , mas normalmente 3/alguma coisa**.

Se eu lhe oferecer $200.000* e aceitar, fechamos, e usei um agente comprador, o meu agente será pago 3% dos primeiros $100.000 , depois 2% a seguir (no nosso exemplo):

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Agora, a comissão é mais sempre paga do vendedor-fim, ou seja, receberá o valor da sua casa less a comissão:

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Isto significa, no nosso exemplo, que receberá $195.000**.

Para tornar as coisas mais complicadas, um comprador está autorizado (leia-se: legalmente permitido) a pedir-lhe até 3% do preço total de venda para “concessões do vendedor” – custos de fecho1 (a maioria dos estados limita este valor a 3%). Isso significa que, neste cenário, se aceitar a minha oferta, não utilizo um agente, mas pedi 3% para custos de fecho, receberia $194.000* :

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Agora é aqui que a matemática fica complicada: se eu utilizar um agente e vocês dão-me 3% para os custos de fecho, há duas formas de a matemática funcionar:

1. recebe $189.000 : valor menos comissão menos custos de fecho:

2. Recebe $189.120* : valor menos custos de fecho, então calcular e menos comissão:

Assim, ao listar a casa, leve-os em conta. Suponha que perderá cerca de 6% do valor (no caso $200.000, perdemos cerca de *$11.000** , ou cerca de 5,5%, mas para preços mais baixos o rácio será mais elevado). Como resultado, se quiser um valor fora de casa, liste-o a pelo menos 6% mais alto. Se estiver a usar um corretor / agente, eles tratarão disso por si e normalmente usam 9-12%.

Se quiséssemos $200.000* da nossa casa, assumindo os piores cenários, gostaríamos de o listar por volta de $211.579 , o que nos daria $6.347,37* em custos de fecho, e $5.231,58* em comissão, portanto cerca de $200.000,05* no final.

Fórmulas básicas:

• Comissão a 2%, venda > $100.000* : salePrice * 0.02 + 1000; & - Custos de fecho de 3%: salePrice * 0.03; & - Descubra o que “receberia” (2%, venda > $100.000* ): salePrice * 0.95 - 1000; & - Se sabe que quer “X”, 3/2% de comissão, e 3% de encerramento, descubra qual deve ser a oferta: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

Basicamente: certifique-se de que lê e compreende o contrato que o comprador (ou agente de compra) está a fornecer. Se este for um acordo de comissão não atípico, esse contrato irá declarar como tal (e dizer-lhe que o comprador não quer que você pague a comissão). Não há nenhuma lei que diga “quem” tem de a pagar, apenas que pode ser um componente incluído. É possível que no seu cenário o agente lhe ofereça menos, é também possível que o agente ofereça o que você pede, e inflacione o preço a potenciais compradores. Há aqui muitos cenários.

Adicionalmente, algumas notas sobre a lei da Florida, que parecem razoáveis e a fonte parece credível: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Question: Tenho uma listagem que só estava no mercado há alguns dias quando chegaram três ofertas. O vendedor aceitou uma das ofertas. Agora o corretor que representa o comprador cuja oferta chegou primeiro alega que o meu vendedor tinha a obrigação de negociar com o seu comprador porque a sua oferta foi apresentada primeiro ao vendedor. Será isto verdade?

Resposta: Não. Não existe nenhuma lei da Florida que exija que o vendedor responda a qualquer oferta. Além disso, nenhuma lei da Flórida exige que o vendedor negocie com cada comprador na ordem em que as ofertas foram recebidas.

No seu estado (e no meu) existem leis que declaram que se tiver um agente, eles têm de apresentar qualquer oferta escrita, independentemente de quão ridícula seja. Porque é para venda pelo proprietário, este não é o caso. É livre de decidir o que quer aceitar. Não há qualquer obrigação.

Tudo isto dito, eu recomendaria* falar com um advogado imobiliário sobre os detalhes, pois eles conhecerão as leis específicas do seu estado/região.

Fonte: Eu trabalho nesta indústria.

1: Os custos de fecho são tipicamente coisas como a avaliação, qualquer “dinheiro a sério”, etc. Se o vendedor concordar em cobrir os custos de fecho, então qualquer dinheiro que o comprador tenha de colocar na compra da casa até esse valor será reembolsado ao comprador. Isto não afecta o prazo do empréstimo: ainda é um empréstimo de $200.000, o comprador apenas recebe de volta algumas das despesas. Assim, um empréstimo de $194.000* não é o mesmo que um empréstimo de $200.000* com $6.000* devolvido para despesas de fecho, ambas resultam no mesmo pagamento ao vendedor, mas o comprador ainda tem de financiar os $200.000* neste último caso. É complicado, mas há por aí recursos para explicar em mais detalhe (“concessões do vendedor” e “custos de fecho” são bons termos a pesquisar): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Há basicamente duas maneiras de fazer um FSBO: com ou sem um MLS.

Parece ter em mente uma listagem FSBO sem um MLS. Neste caso, não tem de pagar nada a um agente comprador. Mas eles vão perguntar, assumindo que até vão telefonar/bater de todo. Uma vez que eles perguntem, sugiro que lhes ofereça realmente uma taxa de comissão. Eu começaria por 1% e veria se eles morderiam. Os corretores de imóveis são por vezes abrasivos de uma forma tipo “hokey-car-salesman”. Alguns deles podem ser bastante grosseiros e agressivos porque provavelmente pensarão que isso é demasiado baixo. Querem 3%, mas muitos levarão 2% se se limitarem a oferecer isso no seu sinal, não negociável.

Se obtiver uma listagem MLS (que recomendo vivamente devido à exposição massiva que obterá, mais o auto-caching no Realtor.com em al), o seu estado pode exigir que seja um customer de um corretor de imóveis, o que significa que eles devem fornecer um nível básico de serviço por qualquer que seja a sua taxa, mas não o representam e qualquer informação que lhes diga não é confidencial. Mesmo que o seu estado não o exija, precisa de um corretor para criar uma listagem MLS para si. Não pode simplesmente ir ao website e fazê-lo você mesmo. Na listagem, deve indicar uma comissão para os agentes compradores numa listagem MLS, e esta não é negociável.

Quer obtenha ou não uma listagem MLS, recomendo que publique uma comissão de comprador de 2% ou 2,5% e simplesmente se recuse a negociar qualquer coisa diferente. A melhor taxa a seleccionar dependerá do valor da sua casa e das taxas de passagem na sua área. Se a sua casa for avaliada em mais de $500k, pode oferecer 2% e não receberá queixas. Se estiver a tentar descarregar um bricolage de 100K que tenha corrido mal, 2,5% poderá parecer demasiado pequeno para alguns agentes.

A minha fonte para toda esta informação é uma experiência pessoal muito recente. Vendi a minha casa FSBO com um MLS utilizando um corretor de descontos que me contratou como cliente por 0,5%. Ofereci 2,5% de comissão do comprador. Poupei aproximadamente 3% ao não pagar também uma comissão de agente vendedor, menos $500 a forsalebysalebyer.com para uma listagem lá. A propósito, eu apenas procuraria um corretor/revendedor de descontos desde o início, pois não creio que a forsalebyowner.com tenha ajudado de alguma forma, mas eles enviaram-me um bom sinal e ligaram-me a um corretor de descontos. Um amigo meu fez praticamente a mesma coisa depois de ver o meu sucesso com o processo.

Um pouco sem relação com a sua pergunta de título, mas pergunta:

Por outras palavras, se eu receber uma oferta por X, e a aceitar, posso assumir que recebo a quantidade total de X?

Não, certamente que não. Há taxas em todo o lado e as comissões são apenas uma parte de uma transacção imobiliária. Se o seu contrato de compra diz explicitamente que as comissões são X, então X é o que é pago. $0 é uma entrada válida, portanto, no que diz respeito a comissões, se o contrato de compra disser $0 de comissões, então sim, receberá o preço total solicitado, menos outras taxas de não-comissão.

posso imaginar, o corretor de imóveis dá-me um preço de oferta reduzido, por isso nunca vejo a parte que lhe vai para cima. é assim que normalmente funciona?

Bem, eu não sou corretor de imóveis, e não sou advogado, e não vivo na Florida.
Para responder à sua pergunta, não* não creio que seja assim que funcionaria qualquer vez_.

Porque quando vender, estará vendendo ao comprador e não ao corretor de imóveis.
Verá o que lhe estão a pagar.
Não lhe interessa quanto é pago ao seu agente (a não ser que lhes esteja a pagar).

… um corretor de imóveis traz um comprador, quem o quer comprar, quem vai pagar ao corretor de imóveis?

Isso não vai acontecer porque eles vão resolver isso consigo antes de dizerem ao potencial comprador sobre a sua propriedade, a menos que já tenham sido pagos pelo comprador (agente do comprador).

A minha recomendação, não que tenha perguntado, é que marque a casa cerca de 10-12% acima do que tinha planeado para a listar e utilizar um agente. (Cerca de 6% para o seu+seu agente, o resto para que tenha espaço para negociar para baixo e/ou cobrir reparações).

Estou a ler no seu posto que simplesmente não quer que nenhum agente “ganhe dinheiro consigo”.
Eu compreendo + respeito essa posição, mas honestamente um agente geralmente faz muito para ganhar a sua comissão.
Eu já comprei e vendi casas. Não há uma única dessas transacções que eu desejasse (em retrospectiva) que eu tivesse feito FSBO. Espero que isso ajude.

Felicidades, porque as coisas podem correr suficientemente mal no fecho quando o comprador e o vendedor ambos têm um agente para os acalmar no calor das negociações.

Tive uma experiência semelhante ao vender a minha casa. Tinha um agente imobiliário, mas tinha negociado uma comissão inferior à habitual. O corretor de imóveis dos compradores não gostou da sua parte da comissão e na realidade teve o moxie para colocar uma cláusula na oferta de compra dizendo que eu lhe pagaria a comissão habitual completa.

Escusado será dizer que recusei a sua oferta e uma nova oferta (menos a comissão ao corretor de imóveis dos compradores) foi devidamente apresentada.

Se listar uma casa em qualquer website (FSBO.com), concorda em pagar 3% ao agente imobiliário do comprador. Se for apenas um sinal no pátio, então poderá ter um corretor de imóveis a aproximar-se de si e perguntar se estaria disposto a pagar-lhe os 3%. Neste caso, é provável que assinem documentos legais declarando isso antes de mostrar a sua casa.
Eu tinha uma casa FSBO num mercado muito limitado e um corretor de imóveis abordou-me. Ela tinha um acordo legal afirmando que se mostrasse a minha casa e o potencial comprador a quisesse, receberia 3%. O comprador não podia ir atrás das suas costas e tentar obter 3% de desconto no preço da casa.

Resumindo, basta mandá-los embora.

Se colocar um sinal “Para Venda pelo Proprietário”, isto significa nenhum agente imobiliário está envolvido, e nenhuma taxa/comissão deve ser paga. Isto é (com excepções negligenciáveis, tais como uma pequena taxa por serviços de listagem) a própria definição do mesmo.

Portanto, se um agente aparece e traz um cliente, e vende a sua casa a eles, pode estar em apuros. Em qualquer caso, o agente está a fazer algo seriamente duvidoso, e se concordar com o acordo, poderá fazer algo duvidoso, também.

Se o comprador pagar uma comissão ao agente, eles muito obviamente não compram FSBO, e provavelmente dirão que os enganou através de publicidade enganosa, blá blá blá. Vá a tribunal, o que quer que seja. Muitos problemas, maus sentimentos e, numa palavra, não bons.
Se o comprador não paga uma comissão (o caso habitual nos EUA quando vende através de um agente – você, o vendedor, recebe menos dinheiro), eles provavelmente dirão ainda que você os enganou (porque obviamente eles poderiam ter conseguido o objecto por menos dinheiro do que pagaram). Portanto, isso também são maus sentimentos e problemas.

Quer menos dinheiro e sarilhos? Acho que não. Se tiver “FSBO” no seu relvado, e aparecer um agente, mande-os embora. Ou bem, empregue um agente, e faça o preço 3% mais alto.